报告行业投资评级 - 无明确投资评级 [1] 报告的核心观点 - 房价止跌回稳是当前地产政策的主要目标 [4][5] - 利率和信用工具是地产行业的两个主要矛盾 [6][7][8] - 近期政策主要分为需求端、收储和债务重组三类 [9][10][11] 根据相关目录分别进行总结 1个重大变化：房价止跌回稳 - 房价止跌回稳是地产当前最大变化，重点在"价"不在"量" [4] - 价格止跌回稳的核心是价格信号，应适当降低对销量的关注度 [5] - 市场逻辑将切换为给定房价下其他要素的变动，即通胀和无风险收益率 [15] 2个主要矛盾：利率+信用工具 - 第一个矛盾是利率，引导利率下行是当前政策的看点 [7] - 预期会打破央行维持高利率的做法，实现利率的调降，例如近期化债政策中的债务置换，能够节省6000亿元利息，引导利率水平下降200bp [7] - 利率下调利好风险资产价格改善，且只要利率足够低，即使不考虑居民购买力，单纯从比价效应角度也可使房价企稳 [7] - 第二个矛盾是信用工具，即价格企稳估值修复后，能否再出现房企扩表的周期 [8] - 政治局会议中要求房地产行业要"严控增量"，对应房企扩表存在难度 [8] - 二十届三中全会提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度等，强调构建房地产发展新模式，才是破解房地产发展难题，促进房地产平稳健康发展的治本之策 [8] 3个政策分类：需求端+收储+债务重组 - 需求端政策，如契税下调、一线城市普通住房和非普通住房标准取消等，此类政策对于销售有一定的提振作用 [9] - 如果政策没有等市场数据下滑就出台，也即时间点明显提前，说明政策决心在加强，对应政策共振过程还未结束 [9] - 收储政策，在收房之后明确提出收购存量用地，后续政策的关键在于由谁来出钱 [10] - 境内债务重组政策，如果有房企能做境内债务重组，意味着其可能带来的金融机构减值计提风险被突破了，将会对整个资产价格形成利好 [11] 研究报告回顾 - 新政出台激起千层浪，积极信号释出 ——对央行政策的点评 [12] - 央行宣布多条与房地产相关的重磅政策，力度很大，最重要的两条是：1）引导利率下行，过去1年实际利率下调的不明显，一定程度上给资产价格带来了压力，下一阶段预计有所改善；2）收购房企存量土地，盘活"死库存"，对化解当前行业困难有很大的帮助 [12] - 利率就是最好的锚，风险资产价格回升 ——对政治局会议的点评 [13][14] - 中共中央政治局召开会议，延续央行的表态，最重要的依然是稳定资产价格和加速房企报表收缩：1）实施有力度的降息，打破此前央行维持相对高利率的做法，对风险资产带来利好；2）房企资产负债表加速回归，有利于化解金融风险，且相比收房，收地的方法更直接且更容易操作 [14] - 止跌回稳，通胀为先 [15] - 政治局会议提出房地产要止跌回稳，以此作为结果，市场关心通过什么样的手段、达到什么样的条件，才可以实现，而我们的结论是，通胀为先 [15] - 拐点，加强信心的开端 ——对财政部新闻发布会的点评 [16] - 财政部召开新闻发布会，针对央行新闻发布会和政治局会议的内容，有了进一步的加强，重点在于继续明确房地产要止跌回稳，同时，对收储土地有了具体的操作指南 [16] - 信用扩张是主要矛盾 ——对住建部等五部门召开新闻发布会的点评 [17] - 住建部等部门召开新闻发布会，对房地产行业的风险化解进行解读，整体框架仍然是三大部分：保交付、收储和城市更新 [17] - 信心提振，LPR如期下调 ——对调降LPR的点评 [18] - 央行对LPR1Y、LPR5Y均下调25bp，配合前期存量房贷利率调整，整体力度较大，预期后续利率跟随基本面的反应速度将进一步提升 [18] - 资产价格崛起——对人大常委会发布会的点评 [19] - 人大常委会举办新闻发布会，以化债为主题，总共提及规模12万亿元，能系统性的解决隐性债务问题，其中包括房地产的风险问题 [19] - 决心彰显，税收政策如期落地 ——对房地产市场税收政策调整的点评 [20] - 税务总局等部门发布多条支持房地产市场发展的税收优惠政策，涉及契税、增值税、土地增值税，对地产销售有提振作用 [20] - 价格止跌回稳的新常态——地产10月观察 [21][22] - 10月是地产新政后的典型月份，整体呈现出销售量价修复、投资继续下行的态势，我们预计这将成为2025年的主基调，即价格止跌回稳、企业加速去库存 [22] - 城改加码，扩容增效 ——对城中村改造增量政策落地的点评 [23] - 住建部、财政部联合发布城中村改造增量政策，从效果上看，有两点值得关注：1）城市更新项目的落地将创造增量对冲地产直接投资减弱带来的实物量下滑，2）相较于过去的城市半径扩张，在当前以城市更新促进城市发展的效率更高 [23] - 一线的排头兵，上海率先响应普宅标准取消 ——对上海取消普通住房和非普通住房标准的点评 [24] - 上海率先响应取消普宅标准，对转让住房的个税、销售住房的增值税有所调降，有助于提振市场交易，后续其他一线城市将陆续跟进 [24]