报告核心观点 - IDC被定义为新基建中的数字地产，属于重资产行业，第三方IDC企业市场份额已超越基础电信运营商IDC，融资需求也远高于运营商IDC。报告分析了IDC企业的运营模式和盈利来源，探讨了不同情况下适用的资产证券化融资方式，并阐述了与商业地产不同的法律、运营等方面的特殊关注点 [1] IDC业务运营模式 - 国内IDC机架总规模和市场收入稳步攀升，第三方IDC服务商占市场主导地位。2023年国内IDC机架总规模超过810万标准机架，市场收入约为1900亿元，近三年年均复合增长率为27.2% [3] - IDC行业的主要参与者为基础电信运营商和第三方IDC服务商。2022年，第三方IDC服务商总体市场份额约为51.86%，首次超越基础电信运营商 [5] - IDC业务模式分为批发型和零售型，大多数第三方IDC服务商采用批发型，依据机柜上电数量和单机柜租金计算托管费及增值服务费收入 [6] IDC资产证券化融资模式分析 - 在IDC项目建设阶段，无论企业是通过自有土地还是租赁土地进行机房建设，均需要在前期投入大量资金，资本开支较高 [7] - 基础电信运营商债权融资需求较低，有息负债规模很小且融资成本很低。第三方IDC服务商有息负债占总资产比例为17.79%~62.35%，融资成本在2.29%~5.17% [7] - IDC业务的现金流较为稳定且具有可预测性，符合资产证券化产品基础资产的重要特征 [7] 收费收益权模式 - 租赁土地使用权和厂房的IDC企业可采用收费收益权模式发行资产证券化产品。采用零售IDC业务的客户分散度更高，更适合作为收费收益权模式下的基础资产入池 [8] - 2020年7月，北京云泰数通互联网科技有限公司成功发行"远洋-中金-云泰数通一号第1期IDC新型基础设施收益权资产支持专项计划"，发行总规模为10.50亿元，信用评级AAAsf，票面利率为3.50%~4.25% [10] - 收费收益权ABS的基础资产——IDC服务收费收益权的实现依赖于特定原始权益人/资产服务机构的持续运营，存在一定的持续运营风险 [12] CMBS模式 - 购买土地使用权并自建厂房的IDC企业更适合发行CMBS项目。截至本文发表，尚未有IDC企业发行或申报CMBS项目 [13] - 多数IDC自建项目为合作开发项目，用于抵质押融资或需要征得合作方同意。IDC项目或存在转让限制，市场化处置存在一定难度 [15] 类REITs模式 - 购买土地使用权并自建厂房的IDC企业，也可以通过让渡项目公司股权发行类REITs的模式进行融资。截至本文发表，尚未有IDC企业发行或申报类REITs项目 [16] - 类REITs模式较CMBS可获得更优的发行利率和规模，但由于对民营企业主体资质的限制以及相适应的交易结构设置，通常无法改善其融资杠杆 [16] 公募REITs模式 - 公募REITs的非固定收益产品属性与IDC企业运营模式较为匹配，同时为原始股东和投资者提供了更为多元化的选择 [19] - 自2020年数据中心被列为新型基础设施类别纳入公募REITs范畴以来，公募REITs被认为是IDC企业的首选ABS融资途径 [20] - 截至本文发表，共有2家IDC企业曾准备公募REITs申报，但未有后续进展信息 [23] 持有型不动产ABS（私募REITs）模式 - 持有型不动产ABS审核标准相对较低，给民营IDC企业融资提供了较好的融资途径 [24] - 截至本文发表，共有1单数据中心私募REITs产品申报，上交所已于2024年7月18日受理 [24] IDC业务资质、涉及特殊法律法规的论述 项目建设和运营合规性 - 节能审查：IDC项目具有高能耗的特点，节能评估与审查手续与立项批复、开工建设、竣工验收、投产使用密切相关 [27] - 机房评测：承担IDC业务的系统和机房须在开始运营之前通过工信部指定评测机构的技术评测，否则构成违规经营 [28] - 经营许可：IDC业务属于增值电信业务，应当依法取得与业务相匹配的增值电信业务经营许可证 [28] - 所属行业特殊要求：下游客户为金融机构时，还需要遵守银保监会等金融主管部门关于数据外包服务商的特殊要求 [28] IDC项目和项目公司可转让性 - IDC项目经营主体变更需向有关部门申请或单独申请IDC经营许可 [29] IDC项目运营较商业地产的特殊关注点 选址差异 - IDC选址除受市场导向型外，还受资源禀赋影响，需考虑优惠政策、气候、电力、网络资源和能耗政策等 [31] - 一线城市对新建IDC项目进行了不同程度的指标管制和能耗管制且政策日益趋严，导致IDC的建设需求向外扩散 [32] 成本差异 - 商业地产一般选址市中心核心地段，土地成本占比高；IDC项目建设在郊区、环一线城市甚至是偏远地区，土建成本占比相对较低，机电设备成本占比高 [33] 定制化差异 - IDC用于存放客户服务器，服务器的更新速度快于IDC的更新速度，不同行业、业务的客户选用服务器类型具有较大差异，IDC下游在承重、层高、功率等参数甚至结构布局、建设方式上都存在大量定制化需求 [35] 收益率影响因素差异 - 上架爬坡期及稳定上架率：上架率取决于很多因素，其中最主要的是地理位置 [36] - 单机柜月租金水平：不同的租约模式意味着定价水平、用户粘性和租金稳定性会有所不同 [37] - 用户集中度：IDC企业以批发型业务模式为主，但批发型业务的现金流来源比较集中 [39] - 增值服务：第三方IDC服务商聚焦于高端市场需求，可以为客户提供定制化服务以及增值服务 [40] - 运营成本：用电成本是IDC企业运营成本的重要组成部分 [41] - 持续的资本性支出：IDC项目因行业特征需要考虑更新频率较高的资本性支出 [42] - 估值及处置价值：IDC项目的估值影响因素较商业地产更为复杂，并且由于技术更新的后续投入以及受让方的范围也使得处置价值和处置周期具有较大不确定性 [44]