行业投资评级 - 报告未明确给出具体的投资评级 [1][2] 报告的核心观点 - 我国房地产市场经历了四个周期，其中2006-2015年每三年左右一次的短周期，2015年3月以来的第四轮周期下行阶段显著拉长，行业销售规模增幅大但同时调整也最剧烈 [1][9] - 本轮周期下行阶段显著拉长，且周期销售最大降幅已低于前三轮短周期的低点位置，同时销售额下降持续时间也远高于前三轮短周期 [74] 我国住房政策发展 - 建国到1997年，探索中逐步确立住房制度；1998年商品房市场启动后，国内地产迎来高速发展，并被确立为经济支柱 [3] - 1978年改革开放后，我国开启了住房市场化改革进程，1980年邓小平提出"出售公房，调整租金，提倡建议个人建房买房"的设想 [4] - 1998年，国家正式启动商品房市场化改革，明确停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系 [5] - 2016年，中央经济工作会议提出"房子是用来住的，不是用来炒的"定位，要求回归住房居住属性 [6] 国内房地产周期划分 - 通过观测销售、土地溢价率和房价等指标变动规律，指标均呈现一定周期性，但周期起止时间并非完全重叠，呈现一定的轮动规律 [9] - 自1998年以来，中国房地产行业经历二十余年市场化发展，在政策调控和市场需求的双重作用下，不断发展和调整 [11] - 2005年之前，国内房地产市场受房改等政策红利推动迅速发展，基本面持续向好，调控政策较少，周期性不显著 [12] 房地产发展周期回顾及其特征 - 2006-2015年间，商品房销售面积和金额虽在2008年和2014年有暂时性下降但均于一年至一年半内转为上行，行业整体呈向上态势 [40] - 2006-2008年第一轮小周期内，新房和二手房涨跌幅基本一致且趋势变化同步性高，进入下跌区间后反弹速度较快，且跌幅不大 [44] - 2015年3月销售面积和房价几乎同步开始攀升，新开工、开发投资和土地购置在2015年底才跟随销售开始显著上升 [60] 总结 - 我国房地产市场经历了2006-2008年、2009-2012年、2012-2015年初及2015年3月至今四个周期 [74] - 2000年至2015年，我国居民杠杆率较低，而城市化进程处于加速阶段，新增人口对住房需求强烈，但居民购房需求被调控政策抑制 [74] - 2022年开始，我国地产销售规模进入下行阶段，预计2024年全国商品房销售面积9~10亿平方米，同比下降约10%~20% [78]