行业投资评级 - 行业评级为“买入” [3] 报告的核心观点 - 11月加强REITs定期报告披露要求，沪深交易所发布业务指引，提高经营指标及经营情况的披露标准，各类资产须按照指定指标披露经营情况且计算口径不得随意变更，须披露周边新增竞争性项目对基金份额持有人权益的影响；项目公司重要资产负债指标需在季报中披露；加强对非经常性损益进行分析；更加重视对可分配金额变化及兑现情况的分析；首次提及投资性房地产可转化为公允价值模式计量。香港特区政府豁免REITs转让和经销业务的印花税，降低香港REITs交易成本。基础设施行业政策方面，养老、大宗商品储运、新型城市基建项目、冰雪经济领域基础设施纳入试点 [1][18] 政策梳理及市场展望 政策梳理 - 11月C-REITs政策梳理：沪深交易所发布业务指引，提高REITs定期报告信息披露要求，包括各类资产须按照指定指标披露经营情况且计算口径不得随意变更，须披露周边新增竞争性项目对基金份额持有人权益的影响；项目公司重要资产负债指标需在季报中披露；加强对非经常性损益进行分析；更加重视对可分配金额变化及兑现情况的分析；首次提及投资性房地产可转化为公允价值模式计量。香港特区政府豁免REITs转让和经销业务的印花税，降低香港REITs交易成本。基础设施行业政策方面，养老、大宗商品储运、新型城市基建项目、冰雪经济领域基础设施纳入试点 [18][19] C-REITs市场发行与后续计划展望 - 常态化发行逐步落地，项目申报数量和规模有所上升。11月共6单受理项目，评估价值99.08亿元，包括4单首发项目（71.78亿元）和2单扩募项目（27.30亿元）；11月共2单过审项目，合计评估价值122.26亿元。截至11月31日，共18单项目处在交易所审核阶段，审核阶段项目的规模合计277.17亿元 [1][27] - 第二批扩募项目集中申报，且扩募行业集中于行情表现较好的保租房和新能源板块，5单扩募项目合计扩募规模74.47亿元 [29] 行情回顾 C-REITs市场概况 - 截至2024年11月30日，中国C-REITs市场总规模达1353.86亿元，环比上升90.60亿元，增幅7.17%。11月末流通盘市值达629.27亿元，环比上升16.98亿元，增幅2.77%。11月发行4单项目，合计规模95.36亿元，推动市场规模扩张 [2][35] 行情走势 - 11月C-REITs综合收益指数上升0.15%，日均换手率0.68%。截至11月30日，中国C-REITs市场上市基金总数51只，总规模达1353.86亿元，环比上升90.60亿元，增幅7.17%。11月发行4单项目，合计规模95.36亿元，推动市场规模扩张。月末REITs流通盘市值629.27亿元，环比上升16.98亿元，增幅2.77%。11月总交易量22.00亿份，环比增加3.61亿份，增幅19.40%，新发行及存续项目交易量均上升 [2][35] - 11月C-REITs整体走势弱于股债指数，走势上中旬小幅上涨后回落。具体板块来看，11月特许经营权板块表现较好，三个子板块均上涨，高速公路、水电环保和新能源板块分别上涨0.22%、4.61%和1.04%；不动产板块中除保租房上涨4.30%以外三个板块均下跌，产业园区、物流设施和消费板块分别下跌1.50%、3.85%和0.69%。单个项目层面，新发行项目绍兴水利REIT涨幅最高为21.96%，其日均换手率也是最高的，为2.71% [2][35] 综合收益 - 11月C-REITs综合收益指数上涨0.15%，跑输沪深300指数（上涨0.66%），跑输中债新综合（上涨0.70%）。11月C-REITs市场交易总量22.00亿份，环比增加3.61亿份，增幅19.40%。11月日均换手率0.68%，较10月下降0.02pct [47][49] 分板块价格行情情况 - 11月份，不动产板块REITs行情走势下降0.81%，落后于整体市场0.96个百分点，日均换手率为0.64%，活跃度低于整体市场。行情方面，本月3个子板块下跌，其中产业园区板块下跌1.50%，物流设施板块下跌3.85%，保障性租赁住房板块上涨4.30%，消费板块下跌0.69% [60] - 11月份，特许经营权板块REITs行情走势上升0.94%，优于整体市场0.79个百分点，日均换手率为0.76%，活跃度高于整体市场。行情方面，本月3个子板块均上涨，其中高速公路板块上涨0.22%，水电环保板块上涨4.61%，新能源板块上涨1.04% [61]