报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 11月70城二手住宅和新建商品住宅价格环比跌幅持续收窄，一线城市二手住宅价格连续两月环比涨0.4%，新建住房价格由环比下跌转为持平；11月全国商品房销售数据单月同比增速自2023年6月以来首次转正，带动1 - 11月销售数据降幅收敛，11月楼市延续止跌回稳政策信号后的积极变化 [3][5] - 销售回暖提振市场情绪，11月土地市场好转，房地产开发资金来源降幅持续收窄，个人按揭贷款和定金及预收款同比增速显著回升，但11月三项开工数据同比仍双位数下降，房地产开发投资完成额累计降幅仍扩大，销售端向投资端传导需时间 [3][16] - 12月中央政治局会议和中央经济工作会议强调推动房地产市场止跌回稳，预期2025年供需两端房地产支持政策有加码空间，关键是降低实际居民房贷利率；判断2025年央行会实施有力度降息降准，政策性降息幅度或达0.5个百分点，各类结构性货币政策工具利率适时下调，不排除对居民房贷实施较大力度定向降息可能，2025年有望实现房地产市场止跌回稳 [3][4][33] 根据相关目录分别进行总结 价格及销售表现 二手房价格 - 11月70城二手住宅价格环比跌幅收窄，58城环比下跌，上月59城；环比跌幅0.35%，较上月收窄0.13个百分点；一线城市环比涨0.4%，连续两月上涨且涨幅与上月持平，北京、上海和深圳环比分别涨0.9%、0.4%和0.5%，广州环比跌0.4%；二三线城市环比分别跌0.2%和0.5%，跌幅较上月分别收窄0.2和0.1个百分点，已连续下跌19个月；同比跌幅较10月收窄0.4个百分点至8.54%，已连续34个月同比下跌 [7] 新建住房价格 - 新建商品住宅与二手房价格走势趋同，一线城市由上月环比下跌转为持平；11月70城新建商品住宅价格环比跌0.20%，跌幅较上月收窄0.31个百分点，价格环比下跌城市较上月减少14城至49城；一线城市11月新房价格与上月持平，北京和广州环比分别跌0.5%和0.6%，跌幅较上月分别收窄0.2和0.1个百分点，上海和深圳环比分别涨0.6%和0.3%，涨幅分别扩大0.3和0.2个百分点；二三线城市环比分别跌0.1%和0.3%，跌幅较上月分别收窄0.4和0.2个百分点，连续下跌时间为17和18个月；同比下跌6.07%，跌幅较上月收窄0.15个百分点，已连续32个月同比下跌 [9] 销售表现 - 11月销售面积和销售额分别为8187.8万平方米和8270.1亿元，同比分别涨3.2%和1.0%，单月增速自2023年6月以来首次转正，增速较10月提升4.8和2.0个百分点，带动1 - 11月累计降幅分别收窄1.5和1.7个百分点至14.3%和19.2% [13] - 30大中城市11月日均成交套数为3454套，环比降6.66%（剔除国庆假期影响），同比大幅增长20.47%，11月19日之后契税等减税政策落地对高能级城市、特别是二级城市楼市成交量促进作用显著；11月楼市延续9月26日中央政治局会议提出“止跌回稳”方向后的积极变化 [13] 投资端表现 房地产开发投资完成额 - 11月房地产开发投资完成额为7325.1亿元，降幅较上月收窄0.75个百分点至11.6%，1 - 11月累计降幅较前值扩大0.1个百分点至10.4% [17] 房地产开发资金来源 - 1 - 11月房地产开发资金来源累计值为96575.0亿元，同比下降18.0%，较1 - 10月累计降幅收窄1.2个百分点；11月为9340.3亿元，同比降幅收窄6.0个百分点至4.8% [19] - 国内贷款、自筹资金和个人按揭贷款同比分别下降3.8%、15.7%和0.4%，跌幅较上月分别收窄5.0、7.0和8.4个百分点，定金及预收款同比增长5.0%，上月为同比下降3.9%；个人按揭贷款和定金及预收款同比增速回升受销售端回暖带动 [19] 施工情况 - 11月全国房地产新开工、施工和竣工面积分别为6081.1万平方米、5354.2万平方米和6156.9万平方米，同比分别下降26.8%、40.2%和38.8%，降幅较前值分别扩大0.1、5.2和18.7个百分点，带动1 - 11月新开工、施工和竣工面积累计降幅分别扩大0.4、0.3和2.3个百分点至23.0%、12.7%和26.2% [23] 土地市场 - 11月100大中城市住宅类用地成交土地规划建筑面积为5510.9万平方米，同比增长40.8%，上月为同比下降21.8%；一二三线城市占比分别为2.7%、25.7%和71.6% [26] - 成交土地总价为3226.3亿元，同比增长84.9%，上月为同比下降34.6%；一二三线城市占比为18.9%、31.5%和50.0% [27] - 成交土地楼面均价为5854元/平方米，一二三线城市分别为40646元/平方米、7177元/平方米和4054元/平方米，环比分别上涨29.9%、21.1%和3.1% [27] 政策端 - 12月中央政治局会议指出稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好；中央经济工作会议提出推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，推动构建房地产发展新模式 [31][33] - 两次会议表述延续9月26日政治局会议“止跌回稳”政策基调，2025年供需两端房地产支持政策有加码空间，关键是降低实际居民房贷利率 [33] - 判断2025年央行会实施有力度降息降准，政策性降息幅度或达0.5个百分点，高于今年0.3个百分点，各类结构性货币政策工具利率适时下调，引导企业和居民融资成本下行；不排除2025年通过引导5年期以上LPR报价下行等方式对居民房贷实施较大力度定向降息可能，2025年有望实现房地产市场止跌回稳 [4][33]