行业投资评级 - 报告未明确给出具体的投资评级 报告的核心观点 - 城投公司参与存量资产盘活的核心是寻找并培育优质资产，盘活过程与城投转型相辅相成，资源整合可助力资产盘活[1] - 城投公司已形成大规模存量资产，且随着转型推进，多种类型的资产构成为盘活的推行提供了资产基础[4] - 不断完善的配套政策进一步强化了存量资产盘活的可行性，城投公司参与存量资产盘活的进程显著加快[8] 存量资产盘活的背景 - 新增融资受限叠加还本付息压力使得城投公司盘活存量资产的迫切性提高[3] - 城投公司已形成大规模存量资产，且随着转型推进，多种类型的资产构成为盘活的推行提供了资产基础[4] - 不断完善的配套政策进一步强化了存量资产盘活的可行性，城投公司参与存量资产盘活的进程显著加快[8] 三大类资产盘活路径 - 基于实践经验的三大类资产盘活路径：处置型盘活、重整型盘活和融资型盘活[9] - 处置型盘活适用于剥离非主责主业资产，以及为缓解短期流动性压力而处置部分优质资产，具体盘活手段包括产权交易所、协议转让、以物抵债等[10] - 重整型盘活适用于有一定现金流但盈利不及预期的存量资产，通过资源整合、改扩建、功能再开发、PPP、混改、AMC等方式丰富存量资产的业务属性，提升其盈利能力[10] - 融资型盘活的本质是二次融资，通常针对有一定现金流入的优质资产，具体盘活手段包括REITs、ABS及其衍生产品[10] 四大类典型资产盘活方式 - 基于实践经验的四大类典型资产盘活方式：土地资产盘活路径、经营性房产盘活路径、经营权的盘活手段、股权盘活路径[16] - 土地资产盘活路径包括政府收回、自主或联营开发、改变土地用途三类[16] - 经营性房产盘活路径包括提高出租率，统一运营以形成规模效应以及对外出售、以物抵债等盘活方式[16] - 经营权的盘活手段包括直接授权、市政公共资源有偿使用和特许经营三种，其中特许经营权转让使用较为频繁[16] - 股权盘活以减持套现和质押融资为主，其中上市公司股权盘活难度较小，但考虑到资源稀缺性，难以广泛复制[16] 启示 - 存量资产盘活的核心是寻找并培育优质资产，是个循环往复的过程[1] - 存量资产盘活与城投转型相辅相成，资源整合可助力资产盘活[1] - 盘活过程中应警惕虚假盘活、新增隐性债务和估值不合理等问题[1]