行业投资评级 - 中性，维持评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年房地产行业年度策略报告的核心观点是“止跌回稳”，拐点渐近。报告认为，在政策推动下，房地产行业的量价出现积极变化，核心城市销售提升幅度和持续性高于以往，居民预期和信心变化也带来房价端积极变化。此外，“止跌回稳”成为地产核心逻辑，未来可能以多种方式实现，且没有客观不可逾越的障碍 [1][4] 第一部分、"止跌回稳"下,量价出现积极变化 - 销售提升的幅度和持续性高于以往，尤其是一线城市。一线城市新房成交量在政策后第5周最高达到政策放松当周的2倍，二手房成交量在政策后第5周最高达到政策放松当周的1.84倍 [1][21] - 全国层面同比降幅大幅收窄。10月统计局全国商品房销售面积0.76亿方，同比-1.6%，商品房销售额0.8万亿元，同比-1.0%，较上月均出现明显收窄 [22] - 一线城市销售提升的幅度和持续性均高于此前。深圳10月新房网签4153套，40.8万方，是21年11月以来的最高值，环比+137.3%，同比+56.3%；二手房网签6320套，59万方，是21年4月以来的新高，环比+86.6%，同比+121.3% [30] - 居民预期和信心变化也带来房价端积极变化。2024年10月重点14城涨价房源占比止跌回升，11月涨价房源占比进一步提升至12.4%，达近18个月以来占比新高 [37] - 开发投资相较销售回升表现有所滞后。1-10月房地产开发投资累计同比-10.3%，新开工面积同比-22.6%，竣工面积同比-23.9% [51] 第二部分、"止跌回稳"成为地产核心逻辑 - 从9.26政治局会议开始，“止跌回稳”成为地产核心逻辑，可能会以多种方式实现。政策目标明确情况下，以结果导向思维来看待地产可能比过程导向思维更合适 [70] - 过往地产核心逻辑复盘：2014年-2020年，核心逻辑是“去库存”，是居民杠杆和房价的正循环；2020年-2022年，核心逻辑是“去杠杆” [74][86] - “止跌回稳”没有客观不可逾越的障碍。杠杆率、收入、人口这些市场担心影响地产基本面的核心因素，大概率并不会成为地产长期持续复苏的阻碍 [90] 第三部分、更加积极有为的宏观政策,促进止跌回稳 - 限购、限贷政策放松相对比较充分，剩余空间主要是北京、上海、深圳限购放松以及首付比例的进一步调整 [100] - 按揭利率相关政策：截至2024年三季度末，我国金融机构新增按揭利率平均3.31%，较2021年高点下降232bp。主要海外经济体房价调整阶段，按揭利率平均下调幅度为296bp [105][108] - 更加积极的财政政策：城中村改造和收储等方向，有望获得进一步支持，促进房地产市场止跌回稳。主要海外经济体地产调整周期普遍有减税、增加财政支出等政府加杠杆行为，政府部门杠杆率提升，平均提升幅度34.7个百分点 [109][112] 第四部分、2025年及中长期基本面展望 - 销量方面：新房+二手房销量可能底部区间。中性预计下，2025年新房+二手房销量持平，但成交结构进一步向存量房转变，若二手成交占比进一步提升至47%，则预计2025年新房成交量同比-5.8%，新房+二手房整体持平 [1] - 开发投资：滞后于销售量价变化。2025年开发投资、新开工等指标变化可能滞后于销售量价表现 [1] - 房价方面：具备止跌回稳的一些较好基础。从调整幅度和时间、租金回报率、买房负担等角度来看，均具备一定企稳的基础 [1] 第五部分、止跌回稳之下，地产板块配置方向 - 止跌回稳预期下，优质房企强者恒强。行业企稳情况下，优质房企销售弹性，市占率提升趋势有望加速 [1] - 白名单政策，改善企业现金流状况。“白名单”加速落地下，有望改善企业现金流状况，修复部分房企信用 [1] - 城中村改造、收储等受益方向。城中村、收储等促进止跌回稳的政策落地推进，也带来相关标的的配置机会 [1] - 止跌回稳下，房企资产负债表有望改善。资产减值是过去几年影响房企业绩和资产负债表的重要因素。止跌回稳预期下，房企资产负债表也有望迎来修复，带来板块配置机会 [1]