行业投资评级 - 保持"稳健"，2025 年是继 20092010 年再度实施"适度宽松"，这意味着降准降息带来的资金成本将降低，有助于购房成本下降以及资金流动性更加充裕[34] 报告的核心观点 - 房地产市场止跌回稳政策效果持续显现，市场信心提振，11月新房及二手房成交量均升温，成交价格同比跌幅均收窄，部分城市成交价格现上升迹象，其中一线城市受益更多，二三线城市也有所改善；得益于政策稳信心强预期，叠加房企年末冲刺，预计 12 月房地产销售情况有望进一步改善，小幅翘尾[35] 政策环境 - 我国从 2009 年至 2024 年已连续 15 年实施"积极"的财政政策，2025 年"更加积极"的财政政策意味着将采取更大力度的刺激措施，包括提高财政赤字率，加大财政支出强度，增加发行超长期特别国债，增加地方政府专项债发行使用等，而这将有助于房地产行业库存去化以及土地资源的盘活[1] - 货币政策从 2011 至 2024 年连续 13 年实施适度宽松政策[1] 城中村改造政策 - 城中村改造政策支持范围从最初的 35 个超大特大城市和城区常住人口 300 万以上的大城市，进一步扩大到了近 300 个地级及以上城市[3] - 预计 2025 年该项政策有望加速落地，通过货币化安置方式有望提高居民改造意愿，对销售起到一定带动作用[3] 房地产库存情况 - 2024 年末全国竣工未售面积达 7 亿平方米，已售未竣工（保交楼）面积 69 亿平方米，开工未建成且未售面积 67 亿平方米，未开工面积达 53 亿平方米，广义库存达到 127 亿平方米[3] - 2024 年 111 月全国新建商品房销售面积 8.61 亿平方米，预计全年或难超 10 亿平方米，库存去化面临重大挑战[3] 土地市场与新开工情况 - 2024 年 111 月，全国国有土地使用权出让收入 3.26 万亿，同比下降 22.4%，全国房地产开发企业房屋新开工面积为 6.73 亿平方米，同比下降 23.0%，新增供应已在明显收缩[3] - 11 月土地市场成交规模延续上月表现，百城土地成交总价环比增长 16%，溢价率小幅增长至 6.27%，成交总价及溢价率均处于年内高点，但成交总价仍处于低位运行态势，不及上年同期，土地市场短期内难有起色[21] 房地产销售情况 - 11 月新建商品住宅价格虽仍呈下行趋势，但受益于新政密集叠加、市场信心提振，同环比跌幅均收窄，70 个大中城市商品住宅销售价格同比上涨城市数量为 3 个，分别为上海、太原、西安；环比上涨城市数量增至 17 个[5] - 11 月商品房销售面积及销售金额同比分别增长 3.25%、1.39%，年内首次实现单月增长[5] - 11 月 30 个重点城市成交面积环比微增 3%，同比增长 20%，其中一线城市同比增长 62%；二三线城市成交延续低位波动，累计同比降幅显著高于一线[5] 二手房市场情况 - 11 月 70 个大中城市二手住宅价格指数同比降幅进一步呈缩小态势，环比跌幅呈年内最低，环比上涨城市有 10 个[6] - 11 月 18 个重点城市二手房成交面积同环比分别增长 33%、16%，111 月累计同比增长 5%，二手房市场交易持续回暖[6] 房企债券市场情况 - 11 月房企境内债券融资金额环比回升，净融资呈小幅流入态势，发行人绝大部分为央国企，民企中仅新城控股、美的置业、滨江集团及新希望五新实业集团完成发行[22] - 11 月无房企境外债发行，未新增违约或展期主体[22] - 11 月房企境内债券日均交易量环比微涨，整体成交热度一般，投资类地产债券收益率和高收益地产债平均成交价环比基本持平[9]