行业投资评级 - 房地产行业策略报告调规和换地有助于新房销售走强 [6][11][16][21][26][35][46][47][52][91][94][98][106][110] 核心观点 - 9月24日以来政策密集出台，成效强于5月17日政策，弱于2023年初小阳春 [12] - 政策聚焦普惠型政策并提出"止跌回稳"目标，包括下调存量房贷利率、降息时间点提前、给困难群众提供补贴等 [12] - 地方化债政策协同发力，地方政府隐性债务总额从14.3万亿元大幅下降至2.3万亿元，金融系统潜在风险有望缓解 [12] - 9月24日以来政策效果显著，10月和11月新房销售量较9月大幅上升 [12][17] - 一线城市新房销售端升温更明显，10月和11月一线城市新房交易套数分别为2.8万和3.0万套，环比分别增长82%和9% [1] - 二手房市场反馈，10月10城二手房总交易套数达到11.6万套，环比增长36%，一线城市二手房交易套数达到6.1万套，环比增长46% [62] - 9月24日以来政策效果强于5月17日政策，主要因为"止跌回稳"表态及各类支持政策的密集出台，提振市场信心 [73] - 2025年房地产行业主要指标降幅收窄，预测销售面积、销售金额、新开工面积、投资完成额分别同比-7%、-7%、-3%、-10% [48] - 物管行业不利因素出清+稳健增长预期下，2025年估值有望迎来修复 [48] 政策效果 - 9月24日以来政策效果显著，10月和11月新房销售量较9月大幅上升 [12][17] - 一线城市新房销售端升温更明显，10月和11月一线城市新房交易套数分别为2.8万和3.0万套，环比分别增长82%和9% [1] - 二手房市场反馈，10月10城二手房总交易套数达到11.6万套，环比增长36%，一线城市二手房交易套数达到6.1万套，环比增长46% [62] - 重点城市层面，北上广深需求端政策进一步放松，市场成交量显著提升，深圳表现最为亮眼 [88] - 9月24日以来政策效果强于5月17日政策，主要因为"止跌回稳"表态及各类支持政策的密集出台，提振市场信心 [73] 去库存路径 - 保障房再贷款收储、专项债收储存量房及土地是市场化框架下支持去库存的主要方式 [75][76] - 调规、换地等实操性及成效或更高，有助于库存去化 [75] - 调规能够提升得房率，从而助力库存去化 [48] - 换地是收储存量土地的衍生模式，若大范围推广，收储存量土地速度有望加速，同时房企旧土地库存有望得到优化、盘活 [48] - 专项债回购土地可操作难度小于收购存量房，其衍生出的"换地"模式有助于房企盘活土地库存 [105] 物管行业 - 物管行业不利因素出清+稳健增长预期下，2025年估值有望迎来修复 [48] - 物管行业已回归现金流逻辑，基础物管"压舱石"属性凸显，部分物企的基础物管业务毛利率出现企稳回升的迹象 [48] - 物管本身的刚需+抗周期属性、持续较强现金流、以及轻资产运营模式能够支撑行业穿越周期 [48]