行业投资评级 - 行业评级为“买入”，前次评级也为“买入” [3] 核心观点 - 21年两集中时期的限地价、限房价规则陆续取消，定价权交还市场，核心城市核心地块的价值空间得以释放 [2] - 稀缺地块供应加大房企土拍热情，一线地王区位核心且利润率丰厚，24年末周边楼盘售价显示地王平均总成本毛利率为32.5% [2] - 各地规划限制放宽，阳台、架空走廊等不计容面积增多，新规下产品力显著提升，加强地块吸引力 [2] 土地市场表现 - 24年600城住宅用地出让金2.6万亿元，同比下滑26%，较20年最高点下滑61% [6] - 24年城投拿地占比47%，较23年回升5pct，剔除城投拿地后，市场有效拿地金额1.4万亿元，同比下滑32%，较20年收缩75% [6] - 11月后市场热度回升，11月单月宅地出让金同比增长17%，12月高基数情况下下滑17%，剔除城投拿地后市场回升更明显 [6] - 24年TOP50房企54%的拿地资金投向一线，比例较23年提升12pct [6] 城市竞争格局 - 24年TOP30城市出让金占全国比例维持62%高位，北上杭稳定占据出让金前三位置 [6] - TOP30城市可分为三类：第一梯队为TOP50房企拿地占比最高的北上广深杭+厦门，第二梯队为头部房企与城投资金双投入的二线与强三线，第三梯队为城投拿地为主的长三角三四线 [6] 地王频现 - 24年出现五宗超百亿元的总价地王，总价最高的三宗分别为深圳南山粤海地块、北京朝阳酒仙桥组团地块、广州南方面粉厂地块 [6] - 24年上海出现三宗单价新地王，徐汇斜土街道地块、徐汇龙华地块、静安曹家渡地块为目前全国成交单价前三甲 [6] 投资建议 - 25年土地市场的供应规模及质量将影响后续销售的可持续性，24年末的积极转变若能在25年延续，将极大助力核心城市的基本面回升 [7] - 强信用企业经营表现及估值均具备较大修复机会 [7] 重点公司估值 - 万科A、招商蛇口、新城控股、金地集团、建发股份、华发股份、滨江集团、首开股份等A股公司均获得“买入”评级 [8] - 华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋集团等H股公司也获得“买入”评级 [8]