投资评级 - 报告维持万科A的“增持”评级 [1][5] 核心观点 - 房地产行业仍处于调整阶段，公司通过大宗交易、REITs发行等方式化解经营压力，预计2024-2026年归母净利润分别为-196.90、-19.92、17.51亿元 [5] - 公司销售规模相对平稳，月销售能维持在200亿元以上水平 [5] 销售表现 - 2024年12月，公司实现销售面积172.7万平方米，同比下降32.72%，销售金额233.4亿元，同比下降29.23% [6] - 2024年全年累计销售面积1810.7万平方米，同比下降26.57%，销售金额2460.2亿元，同比下降34.59% [6] - 2024年12月销售单价为13515元/平方米，同比增长5.19%，全年累计销售单价13587元/平方米，同比下降10.92% [6] 土地储备 - 2024年12月，公司新增4宗土地，占地面积21.3万平方米，建筑面积49.6万平方米，权益地价23.7亿元 [7] - 2024年全年新增15个项目，总地价124亿元，总权益地价62亿元，拿地强度为5%，低于2023年和2022年的22% [7] 财务表现 - 2024年预计营业收入3540.91亿元，同比下降24.0%，归母净利润-196.90亿元，同比下降261.9% [8] - 2024年毛利率预计为6.0%，净利率为-6.2%，ROE为-5.7% [8] - 2024年EPS预计为-1.65元，2026年EPS预计为0.15元，对应2026年PE估值为47.5倍 [5][8] 财务预测 - 2024-2026年营业收入预计分别为3540.91亿元、3170.02亿元、2899.74亿元，逐年下降 [8] - 2024-2026年归母净利润预计分别为-196.90亿元、-19.92亿元、17.51亿元 [5][8] - 2024-2026年毛利率预计分别为6.0%、10.0%、11.9%，净利率分别为-6.2%、-0.9%、1.0% [8] 估值指标 - 2024年P/E为-4.2倍，2026年P/E为47.5倍 [8] - 2024年P/B为0.4倍，2026年P/B为0.4倍 [8] - 2024年EV/EBITDA为-42.6倍，2026年EV/EBITDA为19.6倍 [19]