行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 核心观点 - 住房收储业务为城投公司提供了市场化转型的契机 通过收储存量房产 城投公司可以扩充经营性资产 增加多元化收入来源 改善现金流状况 为公司持续发展和市场化转型注入新的活力 [1][25][50] - 住房收储行动由政府主导 覆盖范围广泛 以市场化机制开展 资金来源多元化 且注重实施效益 地方国企作为主要的实施主体 承担了重要的角色 [49] - 受房地产市场整体环境不佳 收购主体资金紧张 租金收益率与融资成本之间的倒挂现象 以及政策执行与市场预期之间的差异等因素影响 政策执行的进度相对缓慢 其效益的显现仍需时日 [49] 住房收储的兴起和发展 - 住房收储是指政府或国有企业通过一定的程序和方式 收购市场上已建成但尚未出售的商品房 并将其转化为保障性住房或用于其他公共用途的行为 最初兴起于2008年 近年来随着房地产市场供需关系变化和保障性住房建设需求的增加 住房收储再次成为热点 [3] - 本轮住房收储政策演进历程大致分为探索阶段 试点阶段和全面推广阶段 2022年多个城市发布文件明确表示将通过公开方式收购商品房 2023年1月人民银行宣布设立额度为1000亿元的"租赁住房贷款支持计划" 2024年5月中国人民银行宣布将设立3000亿元保障性住房再贷款 支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房 [4][5] 住房收储的主要特征 - 本轮住房收储行动呈现出政府主导 覆盖范围广 市场化运营 资金来源多元 注重效益等特点 地方国企为主要实施主体 [8] - 具体特点包括：目标明确 旨在增加保障性住房供给 缓解房地产市场库存压力 同时满足中低收入群体的住房需求 政府主导 方式包括政府直接收购 或通过国有企业或城投公司等平台实施收储 覆盖范围广 最终在全国范围内推广实施 市场化运作 实施主体自愿参与 自主决策 风险自担 资金多元化 包括地方财政资金 国企自有资金 银行贷款资金 中央财政专项资金 地方政府专项债券及人民银行提供的保障性住房专项贷款资金支持 地方国企为主要实施主体 多模式并存 收储对象从新房扩展至二手房 收储方式包括直接收购 收并购 股权收购 破产重整 以旧换新等 注重效益 收储方需平衡成本收益 确保项目的经济性和可持续性 [8][9] 住房收储的政策效果 - 目前政策执行进展较为缓慢 效益显现尚需时间 截至2023年底 "租赁住房贷款支持计划"尚未有投放进展 截至2024年1月底 福州 济南 天津 青岛等城市已经落地了租赁住房贷款支持计划试点贷款 共计获得试点贷款约40.86亿元 截至2024年9月底 保障性住房再贷款投放总金额为162亿元 距离3000亿元额度相差甚远 [10] 城投公司住房收储业务现状 - 2024年下半年以来 全国住房收储进程显著加速 目前已有69座城市正式对外宣布 将由地方政府或其指定的国有企业收购商品住房用作保障性住房 河南省 广东省 山东省 江苏省 江西省 广西壮族自治区等地区城市参与数量居于前列 [11][12] - 郑州 温州 济南 青岛 天津 武汉 福州 成都 深圳 珠海 合肥 泰安 大连 哈尔滨 杭州 广州已明确将住房收储的任务交由相关城投公司执行 收储对象主要为区域范围内已建未售商品房 [13] 城投公司住房收储主要运作模式 - 收储住房范围涵盖新房与二手房 直接收购新房能快速筹集大量房源 资产权属清晰 有助于快速去库存 且享受最大力度的资金支持 是城投公司主要选择的住房收储方式 但参与主体不得涉及隐债 同时需具备良好的财务弹性 满足银行授信要求和授信空间等条件 [16] - 以旧换新和以租代购具有改造周期短 后续投入成本较低等优势 且在租售资金专用于购买城投公司指定房源的情况下 可降低城投公司参与住房收储业务的筹资压力 同时有助于其降库存及回笼资金 [16] - 新房收储模式主要包括直接收购 收并购 股权收购 破产重整和托管代建 二手房收储模式主要包括以旧换新和以租代建 [18][19][20] 城投公司住房收储业务的机遇与挑战 - 城投公司能够盘活土地资产 获取成本较低的专项资金 为其开展大规模的住房收储活动提供了展业基础 通过收储存量房产 城投公司不仅能够扩充其经营性资产 还能通过后续的资产运营获取长期收益 在优化资产结构同时 增加多元化的收入来源 改善现金流状况 为公司持续发展和市场化转型注入新的活力 [25] - 区域之间发展不平衡将使得住房收储政策执行效果出现分化 经济发达 财政状况良好的地区因财力充裕且人口流入带来的住房需求增加 政府更有动力执行收储政策 财政实力较弱 人口减少且库存压力大的地区 由于保障房需求小 通过收储来改善房地产市场供需状况的边际效果并不明显 若勉强实施或加重财政负担和债务风险 [27][30] - 在保障性住房支持贷款利率适宜的前提下 多数重点城市的城投公司采取直接购买新房的方式进行存量住房收储具有一定可行性 东北和中西部地区省会城市住宅租金收益率相对较为可观 区域内的城投公司开展住房收储业务具有较大的执行空间 [33][39] - 以旧换新适用于新增融资受限的城投公司 但为了覆盖存量债务的资金成本 将对资产的租金收益提出更高的要求 重点城市中沈阳 大连 哈尔滨 北京 贵阳 南宁 乌鲁木齐和长沙租金收益相对较高 通过以旧换新模式开展住房收储业务具有一定可行性 [33][40] 城投公司住房收储业务对信用风险的影响 - 城投公司开展住房收储业务可能存在资产流动性降低与价值波动风险 债务规模扩大及期限错配风险 盈利能力弱化风险 资金回笼迟滞及短期偿付压力上升风险 [42] - 区域租赁市场供需转弱 租金收益下降 资产租赁效率降低等因素将使得参与住房收储业务的城投公司上述风险增加 [42] - 重点城市中 广州 宁波 无锡 济南 东莞 佛山 西安 南宁 郑州和乌鲁木齐等东部 中西部省会城市城投企业在满足成本和收益平衡的前提下 开展住房收储业务或将面临相对较小的信用风险 长春 青岛和厦门地区城投企业开展住房收储业务的信用风险或将有所增加 [42][44]