行业投资评级 - 报告未明确给出行业投资评级 [1] 核心观点 - 2025年1月第一周，中国一手房和二手房交易量大幅下降，一手房销售面积环比下降39%，二手房销售面积环比下降28% [2] - 中央层面推进城市更新工作，强调盘活存量低效用地，吸引社会资本参与，推动房地产市场止跌回稳 [1] - 2024年1-11月，全国新开工改造城镇老旧小区5.6万个，超过全年目标5.4万个 [1] 市场表现 - 一手房销售面积环比下降31%，同比上升72%，一线城市和珠三角地区表现领先 [6] - 二手房成交环比下降28%，同比上升37%，房产中介和卖家对房价上涨的预期走弱 [6] - 库存环比持平，库存月数为25.9个月，与2024年底水平一致 [6] 竣工与新开工 - 2024年12月竣工面积同比下降约30%，2024年全年同比下降13% [6] - 预计2024年12月新开工面积同比下降约25% [6] 城市层级表现 - 一线城市一手房销售面积环比下降24%，同比上升59% [19] - 二线城市一手房销售面积环比下降35%，同比上升93% [21] - 三线城市一手房销售面积环比下降28%，同比上升50% [23] - 珠三角城市一手房销售面积环比下降13%，同比上升89% [25] - 长三角城市一手房销售面积环比下降35%，同比上升56% [28] - 中西部城市一手房销售面积环比下降32%，同比上升74% [30] 二手房市场 - 近20个城市二手房销售面积环比下降28%，同比上升37% [33] - 中原经纪人指数环比持平，较放松前水平上升5个百分点 [9] - 中原报价指数环比下降2个百分点，较放松前水平上升7个百分点 [11] 库存与估值 - 一/二/三线城市库存环比分别上升0.5%/下降0.7%/上升0.2% [40] - 一/二/三线城市库存月数环比分别上升0.9%/上升0.9%/上升0.1% [42] - 海外上市开发商当前股价较2025年底预期净资产价值平均折让43%，对应0.4倍的2025年预期市净率 [55] - 内地上市开发商当前股价较2025年底预期净资产价值平均折让28%，对应0.5倍的2025年预期市净率 [55] 其他数据 - 2024年四季度贝壳研究院追踪的新房和存量房GTV可能同比上升36%（新房-2%/存量房+55%） [6] - 20城二手房销售趋势显示12月家电销售或同比改善 [6]