行业投资评级 - 行业评级为买入，前次评级也为买入 [3] 核心观点 - 12月交易所完成了常态化发行阶段下审核体系最后一环的建设，修订了《REITs业务指引—审核关注事项》，强调了资产收益率和现金流稳定性的硬约束 [3] - 香港特区立法会通过《2024年印花税法例条例草案》，豁免REITs股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税 [3] - 25年低息环境预期推动12月C-REITs综合收益指数上涨，12月C-REITs综合收益指数上升4.85%，总规模达1563.99亿元，环比上升210.13亿元，增幅15.52% [3] 政策梳理及市场展望 - 12月交易所修订《REITs业务指引—审核关注事项》，新增了资产收益率和现金流稳定性的硬约束，规范了资产经营指标披露口径，明确必须披露的估值参数及加强对其合理性的论证 [13] - 香港特区立法会通过《2024年印花税法例条例草案》，豁免REITs股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税 [14] - 截至24年12月31日，共15单项目处在交易所审核阶段，规模合计230.85亿元，首发项目仍是主力，10单首发项目底层资产评估价值合计156.38亿元，占比67.74% [28] 华威农贸REIT - 易方达华威农贸REIT：超6%的高分派率叠加未来5年分红额补偿机制，安全边际高，原始权益人承诺项目25至29年可供分配金额水平自0.93亿元增长至0.97亿元，分派率均高于6% [3] - 华威西营里农产品交易中心交易品类涵盖水产品、冻品、干货/调味品、肉禽、蔬果、冷库等，品类齐全、零批兼营，是福州市唯一一家满足城市一站式购齐功能、具备显著二级农产品批发市场特征的项目 [36] - 华威农贸市场REITs评估价值14.82亿元，评估单价1.50万元/平方米，处于商业REITs中间水平，评估折现率为7.25%，在消费REITs中属于较高水平 [51] 行情回顾 - 12月C-REITs综合收益指数上升4.85%，日均换手率0.85%，截至12月31日，中国C-REITs市场上市基金总数58只，总规模达1563.99亿元，环比上升210.13亿元，增幅15.52% [3] - 12月不动产板块表现更好，四个子版块均上涨，消费、保租房、物流和产业园板块分别上涨10.52%、9.70%、5.34%和4.12%，特许经营权子版块也均上涨，新能源、水电公用和高速板块分别上涨5.91%、4.97%和2.02% [3] - 截至12月31日，C-REITs市场共有59单已上市项目，12月共7单REITs上市，发行规模合计145.24亿元，24Q4合计发行规模266.42亿元，国企发行的规模最大为1046.15亿元，占比63.01% [65]