行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业投资评级 [1] 核心观点 - 2024年广州房地产市场整体表现疲软，办公楼、零售和物流市场的供应和需求均未达预期，租金普遍下跌 [3] - 新兴商务区如琶洲和金融城成为办公楼吸纳主力，而珠江新城则面临租赁压力 [3] - 零售物业市场品牌迭代活跃，珠江新城迎来重奢品牌入驻 [3] - 仓储物流市场供应减少，跨境电商成交从高位回落 [3] - 2024年广州投资市场成交金额下滑，主要受办公楼大宗成交减少影响 [3] 办公楼市场 - 2024年广州新增五个办公楼项目，共34万平方米优质面积，同比减少52% [4] - 办公楼整体需求谨慎，空置率同比上升0.5个百分点至18.7% [4] - 第四季度供应高峰，三个项目共18.1万平方米办公面积投入市场，季内空置率上升0.8个百分点 [4] - 全年净吸纳量同比回落，共录得20.4万平方米的去化 [4] - 琶洲和金融城成为办公楼空置去化主力，分别录得13.1万平方米和11.3万平方米的净吸纳量 [4] - 珠江新城年内租赁承压，全年区域空置率同比上升2.1个百分点至13.3% [4] - TMT、金融业、消费品制造业和专业服务业在办公楼成交中排名前四，占全市成交的67% [4] - TMT成交中，46%的成交面积来自软件系统开发，游戏行业成交保持活跃 [5] - 金融业成交面积中，其他金融服务占比36%，保险业排名第二，占比28% [5] - 快消品行业成交宗数显著增加，是往年的2.6倍 [6] - 办公楼业主采用“以价换量”的租赁策略，全年租金面价同比下跌6.2%至每月每平方米135.0元 [6] 零售物业市场 - 2024年广州录得两个项目投入市场，共约19.7万平方米 [11] - 近三年广州年均优质零售物业供应量为23.7万平方米，较2019-2021年均值下降37% [11] - 广州1-11月社会消费品零售总额同比增长0.3%，较2023年全年6.7%的增幅显著下调 [11] - 广州商业租金承压，年末首层租金同比下调3.5%至每天每平方米23.3元 [11] - 核心商圈年度跌幅3.2%，非核心商圈同比下跌3.8% [12] - 餐饮、零售和服务类业态成交占比分别为46%、37%和16% [12] - 餐饮成交占比同比上升1.4个百分点，连续第四年增长 [12] - 天河路商圈录得显著高于全市的零售成交占比49% [12] - 特色餐饮表现最活跃，43%的新店来自该类别 [13] - 面包烘焙在餐饮新店中占比9.2%，较2023年显著提升4.1个百分点 [13] - 珠江新城K11年内陆续围板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce & Gabbana等 [13] - 天河路商圈中，运动品牌新店数量占商圈零售新店数量的18.5%，较2023年增加15.7个百分点 [13] 仓储物流市场 - 2024年广州仅录得增城的新增供应，共约23.7万平方米，同比大幅减少77.9% [15] - 全年空置率上升4.5个百分点至7.0% [15] - 跨境电商对广州高标仓的新增需求已从高峰回落 [15] - 全年租金同比下跌1.3%至每月每平方米38.5元 [15] - 增城和从化的租金调整幅度较大，分别同比下调6.8%和5.3% [15] - 佛山物流市场2024年迎来共66.5万平方米的新增供应 [16] - 佛山优质仓储设施年末空置率为7.1%，同比小幅上升0.2个百分点 [16] - 全年租金保持稳定 [16] 投资市场 - 2024年广州大宗物业投资成交显著减少，全年共录得21宗交易，总成交金额84.6亿元人民币，同比减少54.4% [19] - 办公楼成交占比显著下滑，成交金额同比减少85.4% [19] - 商场成交占比最高，达到29% [19] - 工业物业成交总金额为14.0亿元人民币，同比增长56% [19] - 开发商占比为28%，同比上升12个百分点 [20] - 非地产行业的企业买家成交金额占比达到35% [20] - 机构投资者在2024年成交占比中有所下滑 [20] 未来展望 - 未来四年，广州将迎来共313万平方米的优质办公楼新增供应，其中一半位于金融城 [10] - 2025年优质办公物业供应量预计将达到103万平方米，短期内将推高全市空置率 [10] - 2025年广州将有56.9万平方米的零售物业投入市场，全部位于非核心商圈 [14] - 未来三年，广州预计将有353万平方米的仓储物流新增供应，其中2025年有121万平方米 [18] - 短期内大量供应的冲击下，预计空置率将攀升，租金也将承压 [18] - 长远来看，广州正围绕机场枢纽核心进行建设，到2035年将全面建成全球“四港”联运标杆城市 [18]