行业投资评级 - 招商蛇口的12个月评级为中性 [5] - 12个月目标价为Rmb9.80，当前股价为Rmb10.09 [5] 核心观点 - 招商蛇口预计2024年第四季度利润率较前三季度有所回升，但全年毛利率同比下滑 [2] - 2022年及以后拿地的项目预计毛利率将逐步提升，2022年拿地项目销售毛利率约20%，2023年拿地项目销售毛利率不到20% [2] - 2024年公司将计提存货减值，2025年目标销售额保持在行业前五水平 [2] 市场持续性判断 - 一线城市和核心二线城市销售热度持续性强，但一二月为销售淡季，新房销售将环比下降 [3] - 2024年10-12月非核心二线城市及低线城市地产销售未明显反弹 [3] - 土地市场高溢价率将持续，开发商拿地策略集中在核心城市核心区域 [3] - 2025年公司将加速周转和换仓，提升权益比，加大改善型产品入市 [3] 估值 - 招商蛇口目前交易在0.9x 2025E PB，瑞银证券覆盖的A股地产公司均值为0.55x [4] - 2024E营业收入预计为Rmb170,389百万，净利润为Rmb3,539百万 [6] - 2024E每股收益为Rmb0.39，每股股息净值为Rmb0.20 [6] 公司背景 - 招商蛇口控股股东为招商局集团，主营业务为房地产开发与运营、园区开发与运营及邮轮运营 [8] - 房地产开发与运营贡献了公司大部分收入和利润 [8] 量化研究回顾 - 未来六个月，招商蛇口所处行业结构预计不变 [12] - 未来六个月，招商蛇口面对的监管/政府环境预计有所改善 [12] - 过去3-6个月，招商蛇口各方面情况变化不大 [12] - 下一期公司每股收益可能低于市场一致预期 [12]