核心观点 - 2024年房地产政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，政策定调更加积极，地方层面优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要手段 [1][2] - 2024年商品房销售降幅整体逐月收窄，尤其是10月以来销售显著回暖，但回暖的持续性需要收入信心的恢复和房价预期的稳定 [1][3] - 2025年房价是核心观察指标，当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，处于2010年以来历史高位，"利率底"出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳 [1][5] 2024房地产政策脉络重心 - 2024年中央层面对房地产的政策重心经历了防风险→稳市场→稳房价三大阶段，政策定调更加积极 [2][13] - 地方政策方面，2024年以来各地出台约800条政策，优化限贷、调整公积金和购房补贴为主要政策举措，尤其是5月以来优化限贷政策频次显著增加，降低居民购房门槛 [2][16] 销售情况 - 2024年商品房销售降幅整体呈逐月收窄趋势，尤其是10月以来销售显著回暖 [3][25] - 2024年1-12月商品房销售面积累计同比下降12 9%，销售额累计同比下降17 1%，降幅虽较23年末有所扩大，但整体呈逐月收窄趋势 [25] - 10月单月销售套数降幅为-4 1%，较9月大幅收窄29 0PCT，11月和12月单月增长20 4%和17 7%，恢复至正增长 [25] 经营情况 - 销售已显示筑底回暖趋势，但竣工交房和开工投资仍显低迷，库存去化周期仍处高位和资金回笼周期拉长或使开发商投资倾向保持谨慎 [4][34] - 24年施工面积已降至峰值（2021年末）的75%，新开工大幅萎缩，24年新开工约7 4亿平，仅为19年峰值的3成左右 [34] - 24年竣工7 4亿平，较均值（19-23年）下降22%，24年竣工开始大幅下行 [34] - 现房销售比例持续攀升，由20年13%升至24年11月的30%，现房销售比例攀升或导致开发商资金回笼周期拉长 [34] - 当前短期去化周期约为均值的2倍，长期库存绝对水平已低于2011-2022年均值，但去化周期为44个月，约为2011-2022均值的1 4倍 [34] 土地市场 - 土地成交整体降幅收窄，住宅用地降幅更显著，土地成交热度或维持低位 [42] - 24年成交土地总价同比-14 4%，降幅收窄4 5PCT，较近5年峰值-47 1% [42] - 24年成交住宅类土地总价同比-20 4%，降幅扩大0 7PCT，较近5年峰值-55 2% [42] - 24年成交土地建面同比-6 4%，降幅收窄14PCT，较近5年峰值-32 6%，住宅类成交建面同比-13 3%，降幅收窄13PCT，较近5年峰值-63 8% [42] 房价走势 - 截至24年12月，新房价格指数较峰值下降9 7%，回到约19年5月水平，二手房价格较峰值下降16 4%，回到约17年4月水平 [53] - 24年10月以来，新房和二手房价格环比降幅开始收窄，10月开始一线城市新房价格同比降幅开始收窄，11月开始二三线城市新房价格同比降幅开始收窄 [53] - 当前一线城市住宅租金回报率-10年期国债收益率差值持续上升，处于2010年以来历史高位，"利率底"出现，房地产库存去化周期仍处高位，有待组合拳去库存，逐步推动房价止跌回稳 [53]