行业投资评级 - 行业评级为买入 [3] 核心观点 - 政策态度积极，整体出险高峰已过，但局部仍有压力 [8] - 行业融资增量减少、存量稳定，海外债及信托渠道基本关闭 [8] - 央企债券融资持续净流入，国企于21年转负，民企自18年转负 [8] - 24年仅7家房企债券净流入，未来保利、首开、万科、金茂到期规模较高 [8] - 出险房企积极推进债务重组 [8] 2024年行业融资回顾 - 房企出险高峰已过，但行业信用持续走低 [13] - 融资增量收缩存量稳定，海外债及信托渠道基本关闭 [27] - 资产荒环境下，整体融资成本下行 [41] 分类房企融资 - 净融资规模：央企持续为正，国企21年转负，民企18年转负 [47] - 发债期限及成本：央国企发债期限稳定，混合所有制成本抬升 [60] 重点房企融资 - 当前融资情况：24年仅7家房企实现融资净流入 [72] - 未来偿债压力：25-26年保利、首开、万科、金茂到期规模较高 [75] 出险房企债务重组进程 - 自21年行业下行以来，房企集中出险，多数房企积极与债权人沟通推进债务重组进程 [78] 2025年信用环境展望及投资建议 - 整体而言，目前行业集中出险期已过，但受行业景气度影响房企融资能力仍然偏弱 [83]