行业投资评级 - 行业评级为买入 [2] 核心观点 - 2024年政策主线为全面推动REITs常态化发行，明确REITs权益属性，并积极引入增量资金 [6] - C-REITs市场已从试点阶段进入提质扩面的常态化发行阶段 [14] - 2024年C-REITs市场行情扭亏为盈，综合收益涨幅为11.44%，较2023年（下跌17.35%）明显改善 [6] - 保租房REITs以30.09%的涨幅排名第一，新能源板块上涨21.40%，水电公用REITs涨幅20.55% [6] 政策梳理 - 2024年7月26日，发改委发布《关于全面推动REITs常态化发行的通知》（1014号文），简化申报流程，不再要求监管参与项目前期辅导 [6][14] - 2024年2月，证监会明确REITs权益属性，弱化二级市场波动对持有者利润的影响 [6][18] - 2024年9月，财政部、国家税务总局发布公告，减免REITs发行过程中资产重组及股权转让阶段的印花税，最高减免资产交易价格的0.2% [18][45] 市场规模 - 2024年C-REITs市场总市值从823.34亿元上升至1,563.99亿元，增长89.96% [51] - 新上市REITs在2024年12月末总市值为713.16亿元，占总市值比例为45.60%，对总市值增长额的贡献率为96.29% [51] 财务表现 - C-REITs最近四个季度（23Q4-24Q3）整体业绩下降，20单可比项目的收入、EBITDA和可分配金额分别下降5.31%、6.05%和7.90% [6] - 高速板块业绩改善，收入和EBITDA分别上升2.38%和1.32%，可分配金额下降2.78% [6] - 保租房REIT收入和EBITDA分别上升0.89%和1.45%，可分配金额下降3.85% [6] 市场行情 - 2024年C-REITs综合收益涨幅为11.44%，介于股债之间，全年总交易量为265.63亿份，同比+54.70%，总交易额为1,022.21亿元，同比+34.03% [6] - 重要政策能够触发行情修复，2024年2月证监会明确REITs权益属性后，行情出现最大幅度上涨（涨幅13.01%） [6] - 全球股市波动期间，C-REITs作为稳健收益资产受到避险资金关注，两周内上涨4.11% [6]