报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - “924政策”后市场反弹明显，2025年新房成交季节性回落至去年同期水平，二手房“以价换量”效果弱 [2] - 春节前是销售淡季，成交量将回落，应关注节后销售及政策窗口期增量政策落地 [2] 根据相关目录分别进行总结 市场近况 - “924政策”后2024年四季度销售市场反弹，新房和二手房12月成交创新高，新房四季度30大中城市销售面积同比增12%、环比三季度增69%，二手房四季度13城销售面积同比增45%、环比三季度增48% [2] - 2025年新房受季节性因素大幅回落，1月1 - 20日30大中城市日均成交面积环比去年12月下滑48%，累计成交量较去年同期下滑0.4%、较2022 - 2023年同期均值下滑近四成 [2][3] - 二手房成交量边际回落幅度小，1月1 - 20日13城日均成交面积环比12月下滑23%，较去年同期增长55%，创近六年同期新高 [3][4] - 当前二手房“以价换量”效果弱，“924政策”后房价有修复，但12月一线城市房价涨幅微幅回落、二线城市跌幅扩大，价格环比上涨城市较11月减少一个 [8] 分城市能级 - “924政策”后重点一二线城市活跃，多数城市12月成交创新高，深圳新房和二手房反弹强，北京新房、上海二手房、广州新房有表现，二线城市除青岛外表现良好 [11] - 2025年一线城市回落幅度小且企稳，前三周除广州新房外周成交量稳定；二线城市回落幅度大，近两周周度成交量再度下台阶，杭州/苏州/青岛新房1月日均成交回落至2024年9月水平 [11] 统计局数据 - 12月单月商品房销售面积、销售额同比分别为 - 0.5%、2.4%，延续10月以来修复态势 [16] - 2024年全年商品房销售面积9.7亿方、销售额9.7万亿，同比分别降12.9%、17.1%，销售面积回落至2009年水平，较2021年高点降46% [16] - 预计2025年商品房销售继续负增长，销售面积、金额同比分别为 - 7%~ - 8%、 - 9%~ - 10% [16] 展望 - 春节前是销售淡季，新房和二手房交易量接下来两三周将回落，应关注春节后反弹持续性 [22] - 春节后至一季度末是政策出台窗口期，保证市场持续反弹需增量政策落地和宏观政策协同发力 [22] - “924政策”后市场反弹因一线城市政策松动和市场预期转变，后者更主要，后续反弹延续需政策持续发力托底预期 [22]