报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年第四季度北京办公楼、仓储物流市场换迁升级活跃，机构投资者推动物业投资交易稳步增长 [1] - 各子市场表现分化，办公楼市场租金下行、空置率有变化，零售物业市场有调改升级，仓储物流市场降本升级需求高，商务园区市场需求承压租金下行，物业投资市场交易金额增长且资产类型分布更均衡 [1][3][9][15][21][24] - 未来各市场有不同发展趋势，如办公楼、商务园区有新增供应，仓储物流有项目落地，零售物业有调改和资源投入，物业投资有望吸引买家 [28][29][30] 各目录总结 办公楼市场 - 新租交易面积总量环比下降，但搬迁交易增加，中关村、望京等科技中心去化表现居前列 [1][3][4] - 租金环比下降3.4%，甲级办公资产租金环比下降3.2%，空置率环比上升0.7个百分点 [1][3] - 预计未来有34万平方米的新增供应量 [28] 零售物业市场 - 2024年1 - 11月北京社零总额同比下降2.8%，非核心区项目调改给租户更多选择 [1][9] - 新增供应活跃，多个老牌项目启动调改升级，新引入部分品牌 [9][10] - 全年净吸纳量同比提升33%，空置率环比下降0.7个百分点 [9] - 未来有资源投入到相关产业，预计有新增供应和项目调改 [29] 仓储物流市场 - 降本升级换迁需求高涨，天津廊坊以价换量推动市场复苏 [1][15] - 2024年第四季度有物流园项目交付，高标仓储资产受青睐 [15][16] - 未来北京物流市场有项目落地，有望优化运价结构、降低物流成本 [28] 商务园区市场 - 净吸纳量受头部企业和行业整合影响，部分区域去化较好 [21] - 租金环比下降0.3个百分点，空置率上升4.2个百分点 [21] - 全年供应量同比下降，重点区域产业集聚性强化 [23] - 未来有新增供应，有望满足多元化发展需求 [28] 物业投资市场 - 2024年第四季度北京物业投资市场交易总额环比增长129%，机构投资者交易金额占比过半 [24] - 交易资产类型分布更趋均衡，企业买家和机构投资者偏好不同类型资产 [24] - 未来有望吸引更多买家，物业流动性值得期待 [30]