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美联储降息对中国房地产市场带来正面影响
戴德梁行·2025-02-07 15:33

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 美联储降息对中国经济有多方面影响,对中国房地产而言既有机遇也有挑战,中国房地产市场有望在经济逐渐复苏基础上逐步企稳,写字楼及大宗物业交易市场长远看也有望回暖 [23] 根据相关目录分别进行总结 美联储加息及降息情况 - 9月19日美联储降息50基点,使联邦基准利率降至4.75%-5%,自2022年3月开始的加息周期结束,正式开启降息通道 [5] 过去两年美元加息对中国的影响 - 美联储持续两年多加息使美元价值升高,高利率美元资产导致大量资本回流美国,冲击国际金融市场 [9] - 美国加息导致中国股市等资产价格下跌,人民币面临贬值压力,中美两国经济周期和货币政策“双背离”,加剧人民币汇率贬值,境外投资者减持人民币资产,出现较大规模跨境资本流出,影响中国金融市场和外汇储备规模,加大货币政策实施难度 [12] - 资本外流、外汇占款减少引发国内流动性被动收缩,影响宽松货币政策实施效果,中国货币政策相对克制,降准幅度有限 [12] 美元降息对中国房地产市场的正面影响 对房地产企业的影响 - 美国降息为中国房地产企业带来更宽松融资环境,2024年下半年房地产企业债券余额3.168亿美元,境内债占72%,境外债占28%,今年三四季度有到期高峰,降息一方面降低海外融资成本,缓解资金压力,另一方面人民币相对升值可能性增大,使境外债务偿还更轻松,缓解资金周转压力,改善企业财务状况,提升企业信心,促进拿地及投资建设意愿 [13] 对国内货币政策及购房者的影响 - 美国进入降息通道,国内货币政策空间显著扩大,9月1日央行表示将推出增量政策举措,降准及降低LPR可能性增大,对房地产市场构成利好,多数城市首套房贷款利率已降至2.9%-3.4%之间,5年期LPR从4.05%降至2.9%将为购房者节省超30万利息支出,节省资金有望进入消费市场提振内需 [18] 政府端对房地产的支持 - 预计政府端从两方向向房地产发力,一是加大国家收购商品房资金支持力度,住建部6月提出收购存量商品房作保障性住房,截至8月底超80个城市支持平台企业等收购商品房用于保障性住房等,资金支持保障政策实施;二是国务院通过超大特大城市城中村改造指导意见,提出多渠道筹措改造资金,未来流动性增强有望为改造保驾护航,资金流入有望推动房地产进一步发展 [19] 美元降息对其他市场的影响 对创投及写字楼市场的影响 - 市场流动性增强有望促进创投行业发展,李强总理指出要促进创投行业发展,激发其活力有望提振写字楼整体市场活力 [22] 对大宗物业投资市场的影响 - 美元加息以来,中国大宗商业投资市场外资占比从2018年的32%降至2023年的14%,外资离场意愿强烈,本轮降息周期开启将使人民币资产回报率回升,吸引国际资本配置人民币资产,虽目前境外投资者购买中国资产仍谨慎,但长期看美元降息对中国大宗物业投资市场有积极影响 [22]