报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 美联储降息对中国经济有多方面影响，对中国房地产而言既有机遇也有挑战，中国房地产市场有望在经济逐渐复苏基础上逐步企稳，写字楼及大宗物业交易市场长远看也有望回暖 [23] 根据相关目录分别进行总结 美联储加息及降息情况 - 9月19日美联储降息50基点，使联邦基准利率降至4.75%-5%，自2022年3月开始的加息周期结束，正式开启降息通道 [5] 过去两年美元加息对中国的影响 - 美联储持续两年多加息使美元价值升高，高利率美元资产导致大量资本回流美国，冲击国际金融市场 [9] - 美国加息导致中国股市等资产价格下跌，人民币面临贬值压力，中美两国经济周期和货币政策“双背离”，加剧人民币汇率贬值，境外投资者减持人民币资产，出现较大规模跨境资本流出，影响中国金融市场和外汇储备规模，加大货币政策实施难度 [12] - 资本外流、外汇占款减少引发国内流动性被动收缩，影响宽松货币政策实施效果，中国货币政策相对克制，降准幅度有限 [12] 美元降息对中国房地产市场的正面影响 对房地产企业的影响 - 美国降息为中国房地产企业带来更宽松融资环境，2024年下半年房地产企业债券余额3.168亿美元，境内债占72%，境外债占28%，今年三四季度有到期高峰，降息一方面降低海外融资成本，缓解资金压力，另一方面人民币相对升值可能性增大，使境外债务偿还更轻松，缓解资金周转压力，改善企业财务状况，提升企业信心，促进拿地及投资建设意愿 [13] 对国内货币政策及购房者的影响 - 美国进入降息通道，国内货币政策空间显著扩大，9月1日央行表示将推出增量政策举措，降准及降低LPR可能性增大，对房地产市场构成利好，多数城市首套房贷款利率已降至2.9%-3.4%之间，5年期LPR从4.05%降至2.9%将为购房者节省超30万利息支出，节省资金有望进入消费市场提振内需 [18] 政府端对房地产的支持 - 预计政府端从两方向向房地产发力，一是加大国家收购商品房资金支持力度，住建部6月提出收购存量商品房作保障性住房，截至8月底超80个城市支持平台企业等收购商品房用于保障性住房等，资金支持保障政策实施；二是国务院通过超大特大城市城中村改造指导意见，提出多渠道筹措改造资金，未来流动性增强有望为改造保驾护航，资金流入有望推动房地产进一步发展 [19] 美元降息对其他市场的影响 对创投及写字楼市场的影响 - 市场流动性增强有望促进创投行业发展，李强总理指出要促进创投行业发展，激发其活力有望提振写字楼整体市场活力 [22] 对大宗物业投资市场的影响 - 美元加息以来，中国大宗商业投资市场外资占比从2018年的32%降至2023年的14%，外资离场意愿强烈，本轮降息周期开启将使人民币资产回报率回升，吸引国际资本配置人民币资产，虽目前境外投资者购买中国资产仍谨慎，但长期看美元降息对中国大宗物业投资市场有积极影响 [22]