报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2024年四季度北京零售市场供应增加，存量项目更新改造是提质升级的主旋律，但消费降级给项目和品牌带来运营压力，各购物中心积极应对，未来供应仍较多且有多元化消费场景计划推出[3][5] 根据相关目录分别进行总结 市场概览 - 2024年四季度北京零售市场有5个优质购物中心开业，带来61.52万平方米优质零售空间，全市购物中心总存量升至1630万平方米，入市项目多位于非核心商圈但品质和开业率较高[3] - 存量项目更新改造是市场提质升级的主旋律，如亦庄龙玥城、石景山和美汇等改造项目盘活了区域商业存量资产，还有部分项目预计年底或明年年初亮相或年内启动拆除重建[3] - 2024年1 - 10月北京社会消费品零售总额同比下降1.3%，消费降级使各项目和品牌运营压力增大，各购物中心积极进行品牌更新升级并通过多种方式吸引客流[3] 新店开业情况 - 2024年第四季度新店开业主要以高端时尚零售及餐饮为主，核心商圈标杆项目是各品牌首店、精品店入驻首选，如勃肯华北首店、宴遇·福建荟馆北京首店等开业[4][10] 市场展望 - 2024年北京零售市场有13个项目入市，带来137万平方米优质零售空间，为近十年来最高，2025年预计约有105万平方米新增供应计划投放市场，供应以远郊大体量新建项目及传统商圈更新改造存量项目为主[5] - 北京提出到2025年各区至少有一条高品质商业步行街，大屯里特色商业街预计2025年上半年开业[5] 市场关键指标 |商圈|存量（平方米）|空置面积（平方米）|空置率|截至2027年未来供应（平方米）|优质零售物业租金报价区间（人民币/平方米/月）|美元/平方英尺/月|欧元/平方英尺/月| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |中央商务区|979,849|51,932|5.30%|0|800 - 2,000|10.21 - 25.53|9.71 - 24.27| |三里屯|246,000|7,134|2.90%|80,000|800 - 2,500|10.21 - 31.91|9.71 - 30.34| |西车|199,000|10,945|5.50%|0|1,000 - 1,600|12.76 - 20.42|12.13 – 19.41| |王府井|450,000|17,370|3.86%|0|800 - 2,000|10.21 - 25.53|9.71 - 24.27| |藏莎|234,000|10,530|4.50%|0|600 - 1,500|7.66 - 19.15|7.28 - 18.20| |东二环 - 朝外|279,276|15,639|5.60%|170,000|600 - 1,200|7.66 - 15.32|7.28 - 14.56| |崇文门 - 宣武门|309,000|26,265|8.50%|0|500 - 1,000|6.38 – 12.76|6.07 – 12.13| |中关村|1,012,000|48,576|4.8%|200,000|800 - 1,800|10.21 – 22.98|9.71 – 21.84| |其他|12,591,080|1,604,631|12.74%|1,710,900| - | - | - | |北京全市|16,300,205|1,793,023|11%|2,160,900|2,150|27.44|26.09|[9] 主要在建项目 |项目名称|商圈|预计开业年份|面积(平方米)|开发商| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |北京昌平超级合生汇（西区）|其他 (昌平)|2025|160,000|合生集团| |Beijing D.P.ONE源•心|其他（通州）|2025|146,000|北投集团| |北京信达中心商业|东二环 - 朝外|2025|170,000|信达集团| |中关村ART PARK大融城|中关村|2025|200,000|光大安石商业|[11]