报告行业投资评级 - 维持行业“买入”评级 [6][8][26] 报告的核心观点 - 1月受春节假期影响新房成交显著下降二手房成交仍保持正增长，库存水平下降去化周期小幅回升，TOP100房企1月销售额同比下滑但集中度提升，建议关注头部优质开发商和头部二手房中介 [2][3][4][6] 根据相关目录分别进行总结 新房与二手房成交情况 - 30个大中城市1月商品房成交面积同比-16.4%，一线、二线和三线城市同比分别为-4.2%、-29.1%和+1.8%，成交面积处于近五年同期最低水平 [2][11] - 13个城市1月二手房成交面积同比+2.3%，二手市场热度依然较高 [2][11] 库存与去化周期情况 - 1月末十大城市商品房可售面积为7903万平米，同比-7.2%、环比-1.6%，去化周期为15.2个月，较上月上升约2个月 [3][20] - 一线城市可售面积为3130万平米，同比-9.6%、环比-3.6%，去化周期为10个月，前值9.3个月 [3][20] TOP100房企销售情况 - TOP100房企1月销售金额2350亿元，同比-16.5%，销售面积同比-20%，销售均价同比+11% [4][22] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企销售额同比分别为-11.8%、-13.7%、-16.5%、-16.5% [4][22] - TOP10、TOP30、TOP50和TOP100房企1月销售金额门槛分别为71亿元、18亿元、11亿元和4亿元，同比分别为-6.6%、-37.6%、-19.3%和-13% [4][22] - TOP10、TOP30和TOP50房企1月销售金额占比分别为45%、75%和86%，同比分别提升2.4pct、2.4pct和0.1pct [4][22] TOP10房企销售情况 - TOP10房企中1月销售金额在100亿元以上的有保利（180亿）、中海（120亿）、华润（116亿）、绿城（113亿）、万科（110亿） [5][23] - 同比实现增长的有中铁建（同比+234%）、中海（同比+14.5%）、华发（同比+48%）、建发（同比+4%）和华润（同比+2%） [5][23] - 同比降幅较大的是万科（同比-43%）、滨江（同比-31%）和招商（同比-26%） [5][23] 投资建议 - 稳定量价是当前楼市政策核心目标，今年存量房和土地收储进度有望加快，城中村改造扩围贡献增量，优化市场供需结构 [6][26] - 建议关注融资能力强、拿地能力强、土储布局合理的头部优质开发商以及受益于存量房交易持续活跃的头部二手房中介 [6][26]