报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 气候变化是当今社会主要威胁，建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，房地产行业需更绿色环保，绿色租赁可促进该目标实现，让中国乃至全球房地产市场更绿色、清洁、高效 [6][13] - 绿色租赁能解决委托代理模式问题，为业主和租户增加环境、社会和商业价值，虽在中国内地较新，但在全球已成主流热点 [33][101] - 中国房地产市场变化推动绿色租赁发展，其有降低成本、提高公众形象等收益，且受绿色技术、智能建筑、行业需求和政府计划四个因素驱动 [43] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 过去100年全球气温上升1.1摄氏度，建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，中国大陆商业地产租赁有机会更绿色环保，需施行绿色商业地产租赁 [6] 气候变化——整体情况 - 气候变化迹象明显，过去100年全球气温上升1.1摄氏度，预计会导致野火、冰川融化等问题，喜马拉雅冰川恶化会影响农业和粮食供应 [17] - 减少温室气体排放最佳方法是空调技术革新，整体解决方案需改变生活方式，绿色房地产有发展空间，绿色租赁可促进其目标实现 [20] 绿色房地产——首要任务 - 建筑业和房地产行业能耗和碳排放占比高，中国大陆商业建筑能耗占比预计上升，发展绿色房地产是首要任务，且在设计、建造、运营和绿色金融方面已取得进步 [22] - 中国内地开发商建造绿色建筑可吸引租户、降低成本、改善健康和营造社区感，绿色建筑能提高工作效率、留用率和降低缺勤率，在租金和增值方面表现优，中长期会成主流 [24] - 政府出台促进绿色融资举措，中国大陆是G20中满足金融行业标准国家，为绿色房地产和租赁业务拓展提供希望 [25] 绿色租赁——定义 - 普通商业租赁因委托代理模式难可持续，绿色租赁旨在解决该问题，可减少美国商业建筑能源消耗和支出，预计每年节约17 - 33亿美元成本 [33] - 绿色租赁是标准租赁一种，含新或调整条款，可协调业主和租户目标，分为浅、中、深绿色租赁，条款性质和范围可调整 [34] 绿色租赁——驱动力 - 中国房地产市场变化推动绿色租赁发展，其有利解决环境问题和为业主租户带来收益，有绿色技术、智能建筑、行业需求和政府计划四个驱动因素 [43] - 绿色技术降低成本，中国可再生能源专利居首，能源存储、人工智能和微型电网技术创新推动绿色房地产普及 [45] - 智能商业建筑和空间可整合系统、协调资源管理，通过物联网技术管理建筑，优化资源分配，增强绿色租赁条款可执行性 [53] - 行业对绿色空间需求增长，绿色改造有长期效益，可降低成本、提高效率、增加附加值和改善企业社会责任 [61] - 政府实施绿色金融等政策激励企业，中国有绿色发展目标和建筑节能规划，碳排放限额交易推动绿色投资增长 [69] 绿色租赁——成本与收益 - 绿色租赁为业主和租户带来收益，租户可减少能耗和成本、实现社会责任、提高形象和工作效率，业主可提升物业价值、降低维护成本和吸引高价值租户 [73] - 绿色租赁履行义务有费用，会约束租户行为，但投入不多可带来附加价值，暖通空调系统改造可节能和提高生产力 [76] 绿色租赁——构成要素 - 绿色租赁应包含统一目标评级、独立数字计量、成立物业管理委员会、能源管理计划和纠纷处理流程五项基本要素 [79] - 统一目标评级涉及绿色建筑认证，绿色租赁对维护建筑效率等级至关重要，中国大陆常见认证有绿色建筑三星和LEED认证 [79] - 独立数字计量需记录和披露能源使用数据，通过分计量表生成，多租户建筑能源目标应统一，实施实时跟踪和调查 [84] - 物业管理委员会由业主和租户代表组成，负责沟通、磋商和记录，职责广泛，条款应简单实际 [85] - 能源管理计划应按租户能源使用分配，需租户和业主信任，确保条款不超预算和影响生产力 [87] - 纠纷处理流程可采用奖惩综合方法，执行商定条款，实现绿色目标 [88] 绿色租赁——成本回收 - 绿色租赁合同需为业主提供成本回收方案，解决奖励分化问题，鼓励投资高能效项目 [91] - 以往业主收租回本慢，绿色租赁可将部分投资成本转嫁租户，缩短回报期，促进投资积极性，实现双赢 [94] 绿色租赁——国际视角 - 绿色租赁在中国内地较新，在美、加等国家已成主流热点，各地机构编制文件推广，不同国家支持政策和操作不同 [101] - 瑞典制定能效目标，业主和租户为房地产绿色化努力，绿色租赁合同附录成市场标准 [102] - 英国建筑法规要求新建楼宇达能效水平，英国建筑改善合作团推动绿色租赁发展 [107] - 澳大利亚建筑规范设定最低能源标准，政府制定绿色租赁工作计划，悉尼建筑改善合作团推广绿色租赁，成员能耗显著降低 [108] 绿色租赁的未来——净零能 / 净正能 - 绿色租赁是减排和环保重要举措，房地产行业目标是达到净零能或净正能消耗，通过绿色租赁可让房地产市场更绿色、清洁、高效 [115] 案例分析 美国宾夕法尼亚州普鲁士王North Gulph路500号 - Brandywine房地产信托重建写字楼，引入绿色成本转嫁条款，激励双方改造和降低能耗，协议可节省成本和促成合作 [120][123] - 信托将能效升级费用转嫁租户，展示改造情况，确保公平，解决租户疑虑，降低46%能源成本，促进合作和改善环境 [128] Cromwell地产集团新南威尔士 - Cromwell地产集团收购带绿色租赁条款物业，在绿色租赁委员会等协调下实施绿色租赁，提高能源效率 [130][134] - 从2014 - 2016年节省大量能源消耗，减少电力、天然气消耗和温室气体排放，提高建筑物评级，绿色租赁纳入回租条款效果显著 [137][141]