报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 当前中国金融开放加速，广度和深度不断加大，未来金融市场将迎来变局 [118] - 金融开放深化初期将伴随国际资本流入和境外金融机构涌入，给写字楼和大宗物业市场带来支撑 [118] - 境外金融机构进入将为一线城市及部分核心二线城市写字楼市场带来商机，境外险资有望支撑大宗物业投资市场 [118] 根据相关目录分别进行总结 金融开放背景 - 2019年11月国务院印发意见，全面取消在华外资金融机构业务范围限制，减少外国投资者准入条件，中国金融对外开放提速 [3] - 自2018年4月以来，中国发布数十条金融市场开放政策，“国十一条”对金融市场全面开放有重要意义，金融开放将给商业地产市场带来机遇 [4] 中国金融市场现状 - 2018年末我国金融业机构总资产达268.24万亿元，增加值从2009年的2.17万亿元升至2018年的6.91万亿元，十年间上涨218%，占GDP比重在全球处于较高水平 [6] - 因准入限制等，外资在银行、保险、股票及债券市场份额较低，截至2019年三季度，外资占中国股票市场比重为3.2%，债券市场为2.3%；截至2017年末，外资银行资产占比为1.7%，外资保险公司为6.2% [9] - 银行业对外开放始于90年代中期，2007年外资银行总资产达1.25万亿元，占比2.38%为历史最高，截至2017年末，外资银行总资产4.2万亿元，占比1.68%；中国企业跨境贷款额从2008年的1143亿美元升至2018年的7300亿美元，未来五年预计增长72% [12][16] - 保险业对外开放最早、程度最高，截至2017年末，有57家外资保险公司，资产占比6.2%，2014年占比6.5%达峰值；中国是全球第二大保险市场，预计2035年超越美国成最大市场 [20][25] - 证券市场自2018年起加速开放，外资积极加仓中国资产，2020年取消证券公司外资股比限制；境外投资者可通过多条渠道入市，2019年9月取消QFII额度限制；截至2018年末，中国外资持股占比2.65%，未来外资占比将提升 [28][31][35] - 债券市场初具规模但与发达国家有差距，截至2019年三季度末，债券市场余额94.8万亿元，境外机构和个人投资者持有2.2万亿元，占比2.3%；2019年4月中国债券纳入彭博巴克莱全球综合指数，10月境外机构交易额环比上升3%，同比大增211% [39][43] 中国商业地产市场的发展机遇 - 中国金融市场开放对商业地产尤其是写字楼市场有积极作用，全球前三十大金融中心中中国有五个城市上榜，二十大金融科技中心城市中中国有六个城市上榜，这些城市将成境外金融机构首选 [48][52] - 北京写字楼市场金融企业成交曾占主导，2019年三季度占比降至19.0%；金融企业偏好金融街、中央商务区和东二环等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比7.7%；未来境外金融机构进入将支撑市场，中央商务区、望京区域和丽泽商务区等将成首选 [54][55][67] - 上海写字楼市场2016 - 2019年前三季度金融业成交约占五分之一，2019年预计不足15%；金融企业偏好陆家嘴、竹园和黄浦等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比18.1%；未来外资金融企业比例将增加，世博前滩板块将吸引部分金融企业 [68][69][79] - 广州写字楼市场2018年金融机构成交占比降至9.3%，2019年前三季度回升至19.1%；金融企业偏好珠江新城、琶洲等商圈；成交以内资为主，外资金融企业占比12.2%；未来外资金融机构将催生更多租赁需求，更多保险机构将布局广州 [80][81][92] - 深圳写字楼市场金融业是租赁需求主力，2019年前三季度成交占比37%；金融企业偏好福田区，福田CBD、车公庙和华强北吸纳需求较多；成交以内资为主，外资金融企业占比6.2%；未来福田区和前海将吸引优质金融企业 [93][94][106] - 二线城市中，上海、广东、安徽等省市保费收入同比增幅高于全国，除一线城市外的省会城市或将成境外保险公司布局优先城市 [107] - 大宗物业交易市场，2018年境外机构投资者成交额占比达37.8%，2019年10月占比28.7%；境外险资表现抢眼，安联在中国配置多笔大宗物业资产；未来将有更多境外资本进入，境外险资将给市场带来活力 [110][114][116]