报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 大事件能推动举办城市发展，北京两届奥运会推动城市更新呈现不同特点，现阶段政府城市更新政策更注重民生和环境可持续性，后冬奥时代北京城市更新有望在减量发展等层面获平衡并为全国创造样板 [6][85][86] 根据相关目录分别进行总结 大事件对举办城市发展的推动作用 - 促进基础设施建设快速发展：大事件带动城市对基础设施建设大笔投入，如东京奥运会投入超30亿美元改造升级基础设施，推动房地产业发展，提升城市功能 [11][13] - 推动片区改造提升：大事件受重视形成政策和行动聚焦，可成为推动城市片区改造催化剂，如上海世博会推动黄浦江两岸片区产业和功能升级，伦敦奥运会为东区改造创造契机 [14][15][16] - 推动政策的创新和实施：大事件为项目设置完成时间节点，使政府在政策制定等方面更有动力取得成效，如广州猎德村改造借亚运会契机探索出多方共赢改造路径 [17][18][19] 2008 VS 2022 - 双奥之城不同发展阶段下的城市更新 - 基础设施建设：2008年奥运会前北京基建落后，2001 - 2007年基础设施投资年均增幅达23.1%，推动高铁和航空业发展；2015年冬奥会申办成功后城区基建投资无显著增长，带动区域经济协同发展，如京张高铁和延崇高速通车，大兴机场投入使用 [23][26][27] - 城市产业的调整及升级：北京产业结构从工业为主向服务业为主转变，2020年第三产业增加值达3.03万亿元，占GDP比重83.8%；后奥运时期写字楼和零售市场需求增长；张家口第三产业占比从2014年的41.87%上升至2019年的55.57%，旅游收入增长 [30][34][41] - 奥运会加快了北京城市可持续发展进程：“绿色奥运”理念带动北京生态环境改善，2020年城市绿化覆盖率达48.9%，能耗、可吸入颗粒物浓度下降，污水处理率上升；冬奥会从低碳能源等方面推进可持续发展，碳补偿措施有进展 [43][44] - 奥运推动下的民生发展：2008年奥运会前北京房屋竣工面积增加，人均居住面积上升，后奥运时期住宅市场转为存量房市场，城市更新重点转向老旧小区改造，2021年计划完成400个小区、1500万平方米老旧小区开工及完工目标 [49][50] 后奥运时代的城市更新 - 老旧小区改造：北京老旧小区面积占总住宅存量一半以上，到2025年计划改造2000年前建成的超1.6亿平方米老旧小区，劲松模式为改造提供全链条服务被推广 [58][59] - 低效产业园区与老旧厂房升级：北京科研创新投入增加，高科技企业租赁成交上升，但核心区域写字楼供应短缺、租金高，对老旧厂房更新改造可提供办公场所、激活存量资产，如UCP恒通国际创新园改造后企业年产值超400亿元 [65][70][71] - 特色街区与传统商圈调整升级：北京推动传统商圈改造提升，预计22个商圈改造任务年底完成，计划到2025年吸引首店3000家以上，王府井等商圈和商场改造后销售增长，未来将形成消费多中心格局 [74][77] - 城市更新项目的退出：目前项目更新后多通过出售或资产证券化退出，基础设施公募REITs为退出带来曙光，首批9个项目中产业园项目占三分之一，如招商蛇口产业园公募REITs发行规模20.79亿元 [80][81][82]