报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 佛山作为传统制造业强市，在湾区战略下面临发展机遇与挑战，雄厚制造业基础为产业升级提供竞争力，通过优化功能配套融入大湾区网络，产业升级也带动物业市场发展，甲级写字楼需求有望释放 [9][10][114] 根据相关目录分别进行总结 传统制造业强市，产业升级为参与湾区发展提供核心竞争力 - 宏观经济：佛山经济实力及综合竞争力全国领先，2020 年城市综合经济竞争力排名全国第 14 位，2019 年 GDP 突破万亿，2021 年完成地区生产总值 12156.54 亿元，同比增长 8.3%，广佛融合拓展湾区发展纵深 [15][16][20] - 产业结构与发展趋势：制造业是支撑佛山经济社会发展的重要力量，规模庞大、门类齐全、配套完善，集群化、规模化特征明显，先进制造业增加值占规模以上工业比重达 50.2%，规模以上工业企业超 7700 家 [22][23] - 坚持制造业立市，产业集群化、规模化基础雄厚：佛山以镇街为单位形成“一镇一主品”的专业镇经济形态，全市 32 个镇街有国家级特色产业基地 26 个，中国产业名都、名镇 41 个，在粤港澳大湾区产业格局中处于先进制造产业集群的重要节点 [23] - 民营企业蓬勃发展，民营经济政策环境持续优化：佛山是全国民营经济最发达的地区之一，民营企业贡献了全市六成以上国内生产总值等，2021 年有 7 家企业进入全国民营企业 500 强，佛山持续优化民营企业发展政策，2021 年民间投资同比增长 8.7% [26][28] - 以数字化赋能和培育新兴产业，来加快建设现代产业体系，推动未来高质量发展：佛山推动原有优势产业数字化转型，培育发展高技术等新兴产业，2020 年新增高新技术企业 884 家，总数达 5718 家，“十三五”期间引进投资超亿元产业项目 1698 个，签约投资总额超 1.3 万亿元 [30] - 打造国家级制造业创新中心，完善科技创新体制：佛山定位为面向全球的国家制造业创新中心，“十四五”期间巩固提升战略性支柱产业，培育壮大战略性新兴产业，规划建设“一环创新圈”和“1 + 5 + N”的创新平台体系 [33][37] 优化功能配套，积极融入大湾区网络，在西岸发展中发挥引领作用 - 广佛同城持续融合深化，全方位推进区域协调发展：2009 年佛山与广州启动同城化，目前已开通多条跨市地铁和公交线路，2021 年底发布《广佛全域同城化“十四五”发展规划（公开征求意见稿）》，计划至 2025 年实现广佛中心城区半小时通达等，2021 年两城 GDP 总量合计达 4.04 万亿 [40][41] - 大湾区制造业的重要支点，在西岸崛起中发挥更大作用：珠江西岸与东岸经济发展不均衡，佛山作为珠江西岸先进装备制造产业带的重要支点，制造业体量和能量升级是大势所趋 [45] - 加速铺设综合交通体系，打造粤港澳大湾区西部枢纽：佛山积极布局交通基础建设，“十三五”期间高速公路建成通车里程达 551 公里，轨道交通建设稳步推进，2021 年底印发《佛山市交通发展“十四五”规划》，提出到 2025 年的交通发展目标，还将推进珠三角枢纽（广州新）机场建设 [46][50][54] - 城市更新打破资源约束瓶颈，升级空间、赋能产业转型：佛山推进村级工业园升级改造，计划 2021 - 2023 年完成形态破旧等工业园地上物拆除共 13.80 万亩，累计完成拆除 21.16 万亩，截至 2021 年 11 月底已完成 12.8 万亩拆除工作，为新兴产业集聚发展提供载体 [57][58] - 人口规模及素质稳步提升，为产业升级奠定基础：根据第七次全国人口普查数据，佛山常住人口共 949.9 万人，十年间增长超 230.5 万人，每 10 万人中拥有大学文化程度的人由 9469 人上升为 16143 人，佛山出台多个吸引人才政策，构建科创公共服务体系 [59][67] 物业市场：产业升级带动物业载体发展，甲级写字楼需求持续释放 - 办公楼升级换代，佛山甲级写字楼市场快速发展：佛山写字楼市场经历萌芽、起步、发展阶段，目前进入快速升级换代阶段，已形成四大核心商务区格局，截至 2021 年第四季度，全市甲级写字楼存量规模达 176.5 万平方米，空置率为 32.2%，平均租金微跌 0.9% 至每月每平方米 61.8 元 [72][75] - 新兴商务区建设将带来新增供应集中放量：2021 年全市甲级写字楼市场有 2 个新增供应项目，释放 11.1 万平方米可租赁面积，未来三年将有超 64.2 万平方米新增供应投入市场，千灯湖和佛山新城商务区是供应主力区域 [82][87] - 净吸纳量呈增长趋势，非主力行业办公需求扩大：2019 年起市场净吸纳量增长，两年平均增速超 23.5%，2021 年净吸纳量超新增供应，达 16.9 万平方米，同比增长 28.9%，内资企业租赁面积占比约 98.0%，金融业等行业需求上升 [90][91][98] - 市场竞争日趋激烈，物业运营表现分化：2021 年第四季度全市平均租金基本持平，不同区域分化，祖庙和佛山新城商务区租金下降，千灯湖和季华路商务区表现稳健，千灯湖商务区平均租金每月每平方米 65.7 元，季华路商务区平均租金每月每平方米 64.5 元 [99][105][108] - 物业市场未来展望：产业转型升级将激活甲级写字楼市场潜力，未来三年新增供应入市将使空置率维持较高水平，产业升级和第三产业发展将带来本土企业升级类办公需求，优质物业将更受青睐 [111][114]