报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2013年第四季度华北区经济运行总体平稳，稳中有升，房地产各细分市场表现各异，写字楼市场整体良好但各城市有差异，商铺市场稳定增长且面临竞争压力，住宅市场活跃但城市间量价表现不同，投资市场北京大宗投资旺盛[9][11][49][86][130] 根据相关目录分别进行总结 经济概览 - 2013年前三季度华北六市经济运行总体平稳，稳中有升，北京GDP同比增长7.7%，天津和西安同比增幅领先，分别达12.6%和11.5% [9] - 2013年1 - 9月，北京房地产开发投资2413.9亿元，增长9.5%，占比49.5%，其他五市同比增幅均超14% [9] 写字楼市场 - 2013年第4季度华北区甲级写字楼整体良好，六市平均租金小幅上涨，新增供应340,616平方米，总存量达10,422,881.20平方米，需求旺盛，总吸纳量251,977.2平方米，环比增155.2% [11][12] - 北京：CBD新项目入市使存量达6,938,483平方米，吸纳量93,010.7平方米，租金涨至298.9元，空置率升至2.6%，预计2014年租金涨、空置率降 [18][20] - 天津：金融城项目使存量达891,133平方米，空置率升至15.3%，租金涨至120.8元，预计明年空置率升、租金调整 [24][25] - 沈阳：无新增供应，存量460,700平方米，吸纳量31,966.4平方米，空置率降至14.5%，租金升至110.8元，预计明年空置率升、租金下行 [29][30] - 大连：新增项目使存量达736,006.2平方米，吸纳量61,811.9平方米，空置率降至25.0%，租金升至109.5元，预计明年空置率升、租金调整 [34][35] - 青岛：市南区新项目使存量达854,491平方米，吸纳量17,587.3平方米，空置率升至32%，租金升至110.8元，预计明年空置率升、租金上涨空间受抑制 [39][40] - 西安：无新增供应，存量562,068平方米，吸纳量8,358平方米，空置率降至14.3%，租金降至96.4元，预计明年一季度租金下调 [44][45] 商铺市场 - 华北区社会消费品零售额稳定增长，优质商铺市场表现良好，租金稳定，2014年潜在供应多，空置率预计稳定，租金提升空间不大 [49] - 北京：2013年1 - 10月社零额6,813.9亿元，增长8.9%，四季度4个项目入市，存量增至7,119,400平方米，空置率降至12.8%，预计2014年租金平稳 [53][54] - 天津：2013年1 - 10月社零额3,695.2亿元，增长13.6%，四季度项目入市使存量达2,475,802平方米，传统百货调整，预计开发商需差异化经营 [60][61] - 沈阳：2013年前三季度社零额2,297.9亿元，增长13.3%，四季度两项目开业，预计2014年空置率升，传统百货面临挑战 [65][66] - 大连：2013年前三季度社零额1836.3亿元，增长13%，四季度无新增供应，时尚餐饮品牌扩张，预计2015年商业格局转变 [70][71] - 青岛：2013年三季度社零额2,079.6亿元，增长12.9%，四季度无新增供应，儿童零售等业态活跃，租金稳定，预计2014年开发商提供优惠 [75] - 西安：2013年前九月社零额1805.5亿元，增长13.6%，四季度3个项目入市，存量增至2,306,914平方米，首层租金涨至500元，预计2014年下半年竞争加剧 [80][81] 住宅市场 - 2013年第四季度华北六市新建商品住宅市场活跃，西安量价微跌，其他五市价格涨，除北京外成交量升 [86] - 北京：高端住宅市场量跌价涨，成交面积降18.2%，售价涨4.4%，租赁市场淡季，租金降0.4%，空置率升0.2%，未来调控更市场化 [88][89] - 天津：2013年住宅市场旺盛，9 - 11月新增供应降16.2%，成交升17.6%，价格升5.5%，预计2014年调控不松 [95][96] - 沈阳：2013年1 - 11月新增供应增17.9%，成交面积13,772,400平方米，9 - 11月成交升28.0%，价格平稳，预计未来成交量下滑、价格平稳 [101][102] - 大连：2013年9 - 11月市内四区成交量涨4.6%，均价降3.4%，高档住宅租赁市场上升，预计明年房价有上涨空间 [107] - 青岛：2013年四季度市场回暖，新增供应增69%，成交升53.9%，均价涨7.6%，预计2014年售价下降 [113][114] - 西安：2013年9 - 11月预售面积增29.1%，成交降10.9%，均价降4.0%，预计下季度供应和成交下滑、价格平稳 [121][122] 投资市场 - 北京：2013年第四季度大宗投资市场旺盛，成交43宗，金额507.4亿元，其中住宅用地成交17宗，金额267.4亿元，预计2014年保障房用地供应增加，整栋物业交易活跃 [130][131]