报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 长江中游城市群是中国经济发展最具增长性的区域之一 武汉作为其核心引领城市 产业升级、人口流入、交通枢纽、教育资源等优势明显 未来将推动区域经济协同发展 并带动片区物业市场需求释放 [3][7][13] 根据相关目录分别进行总结 最具增长性区域：长江中游城市群 - 经济与地理上是承东启西、承上启下的“桥梁” 推动我国各区板块融合发展 也是长江经济带发展规划的重要支点城市群 [9] - 双循环换挡期 中部城市群战略地位提升 长江中游城市群发展定位由“发展壮大”提升至“优化提升” [11] - 2020年长江中游城市群GDP达9.3万亿元 人均GDP7.4万元 是五大城市群内经济增长最快的区域 [13] 长江中游城市群核心引领城市 – 武汉 产业 - 过去20年武汉经济增长前期靠第二产业 高新技术产业增速曾接近20% 2019年高新技术产业增加值占GDP比重达25.7% [18] - 十三五期间第三产业增速超越第二产业 2019年第三产业增加值全国排名第十 仍有增长空间 [21] - 十四五期间推行“三大计划” 构建“965”现代产业体系 预计2024年GDP突破2万亿 [24][29] 人口 - 人口吸附能力增强 2010 - 2020年常住人口增加254.1万人 增长26.0% 年均增长率2.3% [31] - 人口密度低于一线城市 预计未来20年有1000万左右增量空间 三省城镇化率有提升空间 提供人力资源支撑 [34] 交通 - 是国际性综合交通枢纽 3小时飞行圈、3.5小时高铁圈将覆盖全国80%主要城市 [37] - 城市轨交里程387.5公里 排名全国第七 2025年将形成600公里网络 [39] - 铁路有三大主要火车站 2030年将形成环形放射状大型铁路枢纽 [40] - 航空2019年旅客吞吐量2715万人 2025年将达4200万人次 [41] - 港口有阳逻港 是长江中游最佳深水良港 水铁联运便捷 [42] - 物流能力有提升空间 鄂州花湖机场建成后将成亚洲第一航空物流枢纽 [49] 教育 - 湖北高等院校数量全国第三 武汉是“大学城” 2020年末本专科在校大学生约106.72万人 [53] - 人才流失情况好转 大学生留汉政策效果显著 2017 - 2019年新增留汉大学生109万人 [54][58] 武汉市城市发展的前景与目标 - 依托地缘、科教和人口优势 推进科技创新和产业升级 战略新兴产业和现代服务业将成核心动力 [65] - 长江中游城市群和武汉都市圈协同发展待提升 城际交通落实后武汉辐射带动力将增强 [65] 产业升级发展将持续推动片区物业市场需求释放 高速发展的高新技术企业聚集地：光谷 - 东湖高新技术开发区生产总值排名靠前 形成系列支柱产业 [66] - 甲级写字楼需求快速增长 2021年三季度空置率18.4% 低于全市14.3个百分点 [72] - 租赁需求主要来自TMT等行业 第二总部经济带来新需求 [75] - 光谷中心城定位高科技商务中心 未来3 - 5年将迎项目交付高峰期 [78] 正在崛起的高端现代服务业聚集地：汉口及武昌沿江商务区 - 三镇融合发展 两岸商务区将成高端现代服务业聚集区 [81] - 办公需求稳定 入驻企业质量高 2021年三季度租金近130元/平米 空置率14.9% [82] - 租赁需求主要来自金融等高端服务业 占成交面积约63% [85] - 二七滨江商务区在建多个项目 建成后将推动现代服务业发展 [88]