报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 如今办公建筑加速搭建以数据为基础的智能化管理系统，可减少人工参与判断，及时解决物业问题，提高业主和用户满意度，降低风险并提高成本效率 [4] - 真正智能的办公建筑在中国大陆刚崭露头角，未来会更多涌现，其能独立集成物联网软硬件，学习用户行为并带来六个关键增值点 [5][6] - 办公建筑项目间的竞争将推动智能办公建筑领域发展，未来用户对办公空间智能程度要求会更高 [72] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 办公建筑搭建智能化管理系统，通过物联网和传感器收集数据，经软件分析解决物业问题，提高满意度、降低风险和成本 [4] - 真正智能办公建筑能连接写字楼各部分成智能平台，在中国大陆刚起步，未来会增多，可带来六个关键增值点 [5][6] 报告介绍 - 阐述智能办公建筑理念和发展历程，阐明主要功能和六个增值点，关注项目竞争对该领域未来发展的推动，呈现并分析中国大陆智能办公建筑调查问卷成果 [7] 什么是智能办公建筑 - 过去写字楼各系统独立运行，如今智能办公建筑风靡，要将不同部分整合到统一实用平台，实现运营目标、经济可行性和环境影响目标，降低消耗、吸引留住用户 [9][10] - 真正智能办公建筑能自动集成物联网软硬件，学习用户行为，在中国大陆刚出现，未来会增加 [9] 智能建筑发展历程 - 建筑智能化始于20世纪80年代，1980 - 2000年自动化楼宇出现，推动关键性能指标可视化；2000 - 2015年智能建筑面世，实现建筑管理程序化；2015年至今进入认知建筑阶段，可学习并独立采取措施 [11][14] - 期间有诸多重大进展和里程碑事件，如1984年首栋智能楼宇竣工，1999年提出物联网概念，2003年自动采光技术可节约35% - 60%能源等 [15][19] 智能办公建筑有何功能 - 智能建筑提供便利物业服务，包括企业增值、能源和运营、提高舒适度与生产力、空间改造和互联基础设施服务，让用户低成本提升生产力，减少环境负面影响 [27] - 需在建筑设计或翻新时增加智能技术，连接各子系统共享信息，实现主动管理和提升性能，通过多种方式实现建筑结构与功能联系，带来资产管理增值效益 [30][31] - 阿姆斯特丹前沿大厦实现多个智能办公建筑目标，获得资产管理增值效益 [37] 现时 - 智能办公建筑现今的控制系统 - 当代建筑系统复杂，数据多为“暗数据”未被利用，真正智能楼宇能让设施和系统相互联系，数据自由流动可提高系统运行效率，使建筑更安全舒适、运营成本更低 [39] 智能办公建筑六个增值点 - 降低成本：超级连接建筑相关系统，可通过主动检测电网负荷等方式降低运营成本 [46][47] - 提高用户工作效率：提供改善实用性的工具，收集用户数据设计针对性办公空间，提升工作效率 [48] - 增强环境可持续性：利用自动化控制调节温度亮度，实现环境可持续目标，管理数据可视化助决策者了解建筑可持续情况 [51][54] - 吸引并留住人才：提升用户体验感，支持高效工作，移动应用程序辅助协作，帮助企业留住和吸引人才 [55][59] - 提升健康和幸福感：自动调节室内舒适度，包括空气质量、温度、采光和噪音等，激发用户生产力，减少病假 [60][66] - 改善品牌形象：区分不同人员，提供个性化参访流程，自动聚集用户，提升品牌价值 [63] 未来 - 办公建筑项目间的竞争将推动智能办公建筑领域的发展 - 未来楼宇需智能化保持竞争力，用户对智能程度要求更高，中国大城市商业地产市场需与新技术共进，优质物业将成首批智能平台 [72] - 以上海为例，2022年超甲级写字楼供应量将超283万平方米，占甲级写字楼供应总量11%，非智能甲级写字楼将面临租户流失风险 [72] - 未来智能办公建筑不仅关乎能源和可持续发展，有效经济寿命会延长，形成良性循环推动新技术和创新 [72] 调查问卷 - 中国智能办公建筑的现在与未来 - 61%业主选二线城市优质写字楼，39%选一线城市 [75][76] - 91%业主所选写字楼位于核心区域，9%位于非核心区域 [77][78] - 60%业主所选写字楼楼龄0 - 5年，无楼龄超30年的选择 [79] - 多数业主认为优质写字楼比较智能，国内智能化水平有提升空间，3%认为非常智能，无认为根本不智能的 [83] - 74%业主认为用户舒适度等提升是写字楼变智能的首要因素，整体运营和空间利用效率、租金和资本价值上涨分别以51%、49%排名第二、第三 [86] - 51%业主认为租户是推动智能化的主要群体，26%认为是业主 [89] - 63%业主未来五年会投资翻新使写字楼智能化，即使短期无可观回报 [91] - 34%业主认为未来十年所选城市办公建筑智能程度为8分，6%认为会尤为智能 [94] - 63%业主愿意将前沿技术融入写字楼 [96] - 83%业主认为未来20年智能办公建筑将成优质写字楼主流 [99] 要点总结 - 认知型智能办公建筑能连接写字楼各部分成智能平台，在中国大陆刚起步，未来会增多，可带来六个关键增值点 [102][103] - 中国大陆优质写字楼较智能化，首要变智能因素是用户舒适度等提升，推动群体是租户和业主，未来20年多数将完全智能化 [105] 附录 - 阿姆斯特丹前沿大厦是智能商业办公项目，为用户提供自主智能楼宇解决方案，有诸多智能设计和环保措施，降低成本、产生积极影响、推动可持续发展楼宇设计 [109][118]