报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 香港作为全球门户城市，为吸引和留住人才推出多项政策，促使人才住房成为新的细分市场。报告探讨了香港人才住房供需动态、市场概况及投资机会，指出学生住房、合居和多家庭资产等领域具有发展潜力[3]。 根据相关目录分别进行总结 政策 才能 - 香港特首李家超在2022年政策演讲中强调吸引人才重要性，因2022年劳动力减少2.4%至378万人，政府成立新人才服务单位并引入新策略政策[8] - 推出优秀人才通行证方案（TTPS），吸引有丰富经验或优秀学历人才，授予24个月逗留时间，有年收入≥HK$250万等三类精英人才可申请，每年配额10000个[9] - 暂停优质移民入学计划（QMAS）年度配额两年，改善审批流程[10] - 增强技术人才准入方案（TechTAS），提高科技公司雇佣额外本地员工要求以支持创新技术产业发展[11] - 延长非本地毕业生安排（IANG）逗留限制至两年，试点扩大范围至香港大学GBA校区毕业生[13] - 简化一般就业政策（GEP）和《大陆人才和专业人员入学计划》（ASMTP），对人才清单职位或年薪≥HK$200万职位空缺，无需雇主提供本地招聘困难证明[14] - 符合条件的传入人才购买首个住宅物业并成为永久居民后仍持有，可获退还已缴纳的额外印花税[19] 青春 - 政府扩大青年旅舍计划（YHS），支持非政府组织提供青年旅舍，确定合适土地销售地点鼓励开发商参与，要求试点预留公寓作青年旅舍[22] - YHS于2011/12年度提出，非政府组织在未利用土地建宿舍由政府资助，自筹资金管理，目前至少七个项目进行中，2025年起完成，涵盖超3400个青年宿舍[23] - 青年旅舍租金不超附近市场租金60％，申请人需接受收入和资产测试，无香港住宅单位，为18 - 30岁工作青年且为永久居民，首租期≥2年，总停留不超五年[24] - 政府资助非政府组织租用酒店和宾馆作青年旅舍，目标五年内提供额外3000个宿舍，已批准铜锣湾莫里森蝴蝶精品酒店、荃湾尼娜酒店等项目[26] 当前市场景观 - 疫情后香港人才流入反弹，2020 - 2022年外籍人士和大学生总数CAGR为9.6%，2013 - 2019年为6.3%，过去十年年均人才约67500人，但住房价格高，年轻外籍人士倾向租赁住房[32] - 过去十年教资会资助大学学生总数增长9%，非本地学生人数增长近50%，比例从15%提至20%，但学生与床比率显示现有宿舍容量不足，部分学生需校外住宿[37] - 香港高人口密度和有限生活空间使共享居住和多户住宅需求增长，年轻专业人士倾向灵活租赁解决方案，校园宿舍短缺推动校外学生住宿发展[43] 中国大陆 & 海外经验 比较人才政策 - 中国大陆人才公寓计划由政府驱动，吸引特定行业专业人士，提供租金补贴等激励；新加坡、英国私人主导的人才住房如学生住宿和合住公寓更常见[50] - 不同国家和城市有不同人才政策和住房示例，如上海、深圳、新加坡等针对不同人才群体有相应住房补贴和优惠政策[51] 海外人才房屋示例 - 前海龙湾国际人才公寓预计2024年建成，为前海高端人才租赁公寓，提供1036套65 - 155平方米公寓供符合条件企业员工租赁[55] - 虹桥人才公寓预计2023年第一阶段建成，涵盖27栋建筑、5300套公寓和1697个地下停车位，户型以20 - 30平方米一居室为主，提供约30000平方米配套服务设施[56] - 新加坡Coliwoo Orchard Co - living于2023年第一季度推出，将住宅物业翻新为22层合居场所，含135个单元、411个房间，步行5分钟到果园捷运，入住率98%[57] 才能住房作为一种新产品在香港（投资角度） 学生住房 - 香港学生住房与美欧相比处于发展阶段，但因国际学生增多，市场成为新利基行业，常通过酒店和住宅资产转换，具有稳定现金流、可签主租赁合同、维护成本低等优势[62] - 学生住房位置分布中东方占36%、南方占28%等，案例Y83项目2022年3月收购酒店转换为学生公寓，靠近大学，5个月完成转换，有388个房间可快速产生收入[64][65] 共同生活 / 多家庭 - 过去两年香港共同生活 / 多家庭住房部门增长，用户包括年轻专业人士、学生和商务旅客，多家庭指单一房东拥有多个住宅租赁公寓；与全球主要城市相比概念较新[69] - 2021 - 2022年有五大交易，如Q4 2022王安等收购新蒲岗Pentahotel花费20亿港元等；资产位置分布中沙田占32%、九龙占26%等；投资中单一买方占74%、合资占26%[70][71][73] - Weave是活跃的租赁住宿提供商，专注酒店或住宅建筑转换，在香港超九处物业，2022年收购总额达26亿港元，均为合资项目[77] 政府 - LED人才屋 - 香港传统上政府主导的人才住房少见，土地政策侧重公共和私人住房供应，但随着对创新技术重视，新田I＆T NM开发预计提供超12万个工作岗位，政府提议发展6400套人才住房[79] - 目前仅有香港科学园的InnoCell一个政府主导项目，17层约500床，租金为市场价格60%左右，推动共享工作与居住概念等[80][82] 投资机会 人才屋 - 拼图的缺失部分 - 香港纯粹学生住房项目少，非本地学生数量预计增加且校园宿舍供应短缺，学生住房部门需求将稳步增长[84] - 年轻新晋外籍人士面临住房成本高和租赁公寓选择有限问题，共同生活和多户住房可提供其他选择[85] - 学生住房、共同生活、多户住房区别主要取决于目标租户，学生住房适合学生，合住适合个人和情侣，多户住房适合家庭[86] 投资者需要考虑的角色 - 业主 - 运营商模式中业主负责建筑各方面，具有适应运营政策灵活、有财务激励、品牌协同等优势，适合长期投资[89] - 纯投资者模式主要进行资本投资，与运营商合作管理资产日常运营，适合希望短期获得风险敞口的机构投资者[92] 从酒店和住宅转换 - 酒店转换时间框架短，保留重新转换回酒店用途灵活性，适合长期投资开发商和投资者；住宅转换可提供住宅部门风险敞口，保留分层销售退出灵活性，但合适住宅建筑可用性有挑战[94]