报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 中国众多城市关注地下空间开发管理，上海出台相关法规推动地下空间发展，地下商业有一定规模且具潜力，未来地下空间开发将更积极，地下商业空间有望成为上海城市新生领域 [6][7][66] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 中国超40个城市制定地下空间资源开发总体规划，上海出台“上海地下空间规划建设管理条例”，目前有五个主要独立地下商业项目运营，未来投资者和业主会改进地下商业项目布局设计以发挥资产价值 [6][7][8] 前言 - 开发维护高品质地下空间对拥挤城市经济上有吸引力，全球门户城市在地下空间利用管理计划执行上处于不同阶段，中国城镇化需更有效利用土地，可将部分地上商业搬至地下，上海有大量地下空间资源 [12][13][15] 上海地下空间开发与管理理念 - 现行地下空间总规划推动城市空间“再致密化”，“上海地下空间规划及建设法规”使上海政府成城市设计思想先锋，指导思想推进地下空间开发规划建设管理，地下商业中地下零售商铺作用突出，合理规划开发管理可支撑城市经济发展 [23][25] 上海地下空间发展历程 - 1995年黄浦区人民广场香港名店街开通，1999年静安公园和静安寺伊美时尚广场开业，2004年浦东亚太盛汇和长宁区玫瑰坊开业，2013年静安嘉里中心附近聚集地开业 [29][31] 上海地下商业空间表现分析 - 2015年第二季度，5个独立地下商业项目与附近地上项目相比，地下商业整体出租率平均差异17个百分点，最小差异4个百分点，最大差异40个百分点；租金平均差异为每平米每天46.1元，最佳案例差异25.5元，最差案例差异58元 [38] SWOT分析 - 优势：有大量人流交通，有便捷点对点地下通道，为中低端零售商提供销售和O2O机会，能吸引中低端客户，部分项目专门化 [49] - 劣势：购物环境差，集中式物业管理普通，开发建造成本高，布局设计无特色，空间布置装饰劣质，公共区域少，单品利润低 [51] - 机会：地铁系统扩张带来更好人流交通和新地下商业空间，地下与地上协同作用增强，空间布局设计等改善可提升购物环境和人流，可开发更多主题地下商业空间，提升集中式物业管理 [51] - 挑战：面临电商发展和地上商业空间竞争 [52] 前景 - 未来中国大城市中心区地上土地珍贵，地下空间开发将更积极，上海地下商业空间因法规指令，潜在价值将获更好认可，政府指令将渗透各方面，地下空间会成更宝贵资产 [66][67][68]