报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 全球经济增长向好但面临货币政策收紧挑战 利率上升或影响房地产市场 不同区域租户和投资者面临不同机遇与风险 [4][6][8] - 大中华区写字楼租赁成本有增有减 一线城市核心区投资吸引力大 但受利率和供应等因素影响 投资增长短期受限 [4][61][71] - 亚太区租户有更多选择 租金温和增长 投资者需关注新兴市场风险和利率影响 [18][82][92] - 欧洲中东和非洲地区租户租金有望上涨 投资者对核心物业兴趣增加 但吸引力将随利率下降 [101][112][114] - 北美地区租户需求上升 租金温和增长 投资者青睐美国市场 但相对价值将随利率下降 [131][132][142] 根据相关目录分别进行总结 简介 - 2014年全球物业市场租户和投资者面临新情况 市场回暖 租户关注成本效益 投资者寻找投资机会 亚太区投资创新高 但需关注利率上升挑战 [5][6] 第一部分：全球展望 经济及政策背景 - 2014年及未来五年GDP增速预测大幅攀升 全球经济增长积极 美国和中国成主要引擎 但宽松货币政策或退出 债券收益率将上扬 [8][10] - 欧元区解体传言消散 但面临通货紧缩风险 影响危机管理的障碍需解决 [9] 全球租户展望 - 亚太区空置率增加 为租户提供更多选择 租金升幅将达全球最高 但平均入住成本已高于美国 欧洲平均租金仍最高 [18][19] - 亚太区市场提升空间使用效率困难 欧洲和美国尚存空间 租户可利用全球租户准则工具提高运营资源配置 [20][28] - 新办公方式带来低空间密度 企业关注低成本办公地点可能导致虚假成本减省 遵循当地最佳方案成本减省幅度可达30% [29][30][31] 全球投资者展望 - 多数物业市场价格指数具吸引力 美国吸引力最强 亚太区低于全球平均 核心市场如巴黎和香港因收益率降低丧失吸引力 [35] - 借贷市场正常化 股权资本充裕 房地产交易量创新高 但利率上升将导致相对价值下降 投资者应在价值消失前果断入市 [36][37] - 流动性对投资者愈发关键 伦敦整体及跨境流动性居首 纽约流动性波动大 东京和巴黎最弱 市场规模和流动性是跨境投资者关键考虑因素 [44][45][47] 第二部分：区域展望 大中华区租户展望 - 中国二线城市写字楼租赁成本低 新增供应和空置率上升抑制租金增长 租户有机会搬迁至优质写字楼 北京和香港租金上涨高于全国平均 [61] - 2013年大中华区商业氛围疲弱 吸纳量降至2009年以来最低 租金增长受抑制 2014年情况将改善 新增供应有限的成熟市场租金增长积极 [62] - 超60%新增供应位于核心区之外 对核心区最优租金影响小 二线城市核心区扩张或阻碍最优租金上涨 [63] 大中华区投资者展望 - 2013年第3季度大中华区FVI指数得分57 一线城市核心市场最具吸引力 香港和台北缺乏吸引力 [71] - 零售物业价格吸引力最大 中国工业物业乐观情绪将持续 但回报率上升和供应过剩将削弱吸引力 投资额短期受限 [72][73] 亚太区租户展望 - 2013年亚太区市场重整 租户需求疲软 净吸纳量下滑 租金增长受抑制 2014年状况将改善 净吸纳量预计反弹25% 租金将温和增长 [82] - 未来两年平均租赁成本将增加7% 东京和北京入驻成本将强势增长 中国二线城市租金增长受抑制 香港租金将增长 [83] - 东京和澳大利亚有望实现成本缩减 可通过调整空间使用效率或转移办公地点来实现 印度和中国一线城市成本缩减机会有限 [84] 亚太区投资者展望 - 亚太区本季度FVI指数得65分 澳大利亚和中国多数市场有吸引力 新兴市场拖累得分下行 [92] - 预计2013年投资额达880亿美元 同比上涨9% 未来两年投资额将温和增长 利率上升和经济疲软将削弱吸引力 优质资产存量短缺限制流动性 [93] - 量化宽松政策退出将推升债券收益率和利率 投资者需考虑租金增长对回报率的拉动影响 东京、北京和上海等核心市场租金增长率稳定 澳大利亚市场具吸引力 [94] 欧洲中东和非洲地区租户展望 - 经济复苏带动就业增长 需求提升和新供应有限将推升最优及平均租金 2014 - 15年平均租金增长速度将快于最优租金 [101] - 高产能城市租赁成本通常较高 莫斯科租金支付能力最低 哥本哈根、布鲁塞尔和罗马性价比高 [102] - 空间使用效率高的城市成本增长快 租户难通过提高效率抵销成本上涨 慕尼黑和法兰克福等城市租户有机会提高使用效率 [103] EMEA地区投资者展望 - 2013年第3季度欧洲FVI指数得74分 英国最具吸引力 中东欧市场也颇具吸引力 意大利和西班牙吸引力提升 德国吸引力下降 法国市场价格偏高 [112] - 投资者对核心物业偏好减弱 对非核心资产偏好增长 核心与非核心物业收益率差距将收窄 [113] - 预计2014年交易量上升10% 达1500亿欧元 2015年投资额再增加100亿欧元 境外投资份额将上升 利率上涨将导致吸引力下降 [114] - 戴德梁行引入交易价格变化指数评估欧洲房地产市场价格变化 该指数能更及时反映实际价格变动 2013年第3季度英国和欧洲资本价值上升 [120][121] 北美租户展望 - 企业商业信心指数高 但政治不确定性和政府开支削减影响新增就业 部分行业将增加就业机会 写字楼需求将上升 空置率将下降 [131] - 预计大多数美国写字楼市场租金温和增长 业主将提供优惠增加入驻率 旧金山和纽约租赁成本和租金将上涨 [132] - 旧金山和纽约租赁成本增长最高 纽约、芝加哥和达拉斯有机会改善空间使用效率 加拿大就业增长温和 空置率将上升 租金水平平稳 优质核心区写字楼租金将增加 [133] 北美投资者展望 - 美国市场透明度高、法律完善 受投资者青睐 政府债券收益率低 多数市场具吸引力 机会型基金关注非核心市场 加拿大市场也受欢迎但投资额低 [142] - 投资者因大城市优质写字楼投资回报降低 开始关注零售及工业物业投资 [143] - 预计债券收益率和按揭利率上升 未来两年投资额仍将增长 部分增长来自亚洲投资者和房地产投资信托基金 相对价值下降影响将延迟到2015年后出现 [144]