报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近来上海高端住宅市场受买家青睐，成交量飙升至五年新高，均价平稳波动，买家群体多元化，市场及货币政策是重要驱动因素，未来供应将集中在新兴区域，需求继续受市场及货币政策影响 [6][56] 根据相关目录分别进行总结 概述 - 上海高端住宅市场受买家青睐，过去两季度成交量达 927,573 平方米，同比激增 274.96% [6] - 70% 买家为上海本地人，上海是买家群体多元化的市场 [6] - 市场及货币政策是需求驱动重要因素，未来供应受土地和商业项目影响，开发集中在新兴区域，需求受市场及货币政策影响 [6] 简介 - 政策红利提高潜在买家在上海置业信心，2015 年第三季度购房时机和预期指数上涨 [8] - 2015 年第二及第三季度高端住宅总成交量达 927,573 平方米，同比大涨 274.96% [8] - 开发商拿地意愿强，2015 年上半年建成住宅项目 692 万平方米，同比大增 17.9%，销供比连续三个季度大于 1 [11] 市场现状 - 2015 年三季度高端住宅成交量达 475,522 平方米，价格继续反弹，三季度末均价达 73,826 元/平方米 [14] - 上海中心城区是成熟高端住宅聚集区，近郊因交通和商业发展出现高端住宅区域，为开发商创造机会 [14] 成交量价 - 过去几个季度高端住宅均价在 70,000 - 80,000 元/平方米平稳波动，长期销售保持 17.6% 平稳增长 [17] - 2015 年第二季度高端市场环比暴涨 185.8%，同比激增 285.0%，三季度成交量在二季度基础上增长 5.2% [17] 供给存量 - 上海库存压力小，整体市场库存 1,267 万平方米，预计 9.16 个月吸纳库存 [20] - 上海中心区域可开发土地短缺，2015 年前三季度五个核心区域总供应 240,827 平方米，少于核心区边沿及近郊 [20] 买家构成 - 30% 买家为非上海人，包括外省居民、海外华人及外籍人士，上海买家群体多元化 [24][25] - 买家购房动机主要是自用和投资 [28] - 上海高端市场典型买家年轻化，80 后占 40% [30] 需求驱动 - 驱动因素包括市场政策、货币政策、上海国际大都市地位、经济成熟扩张、城镇化发展和交通网络扩张 [33][34] - 市场政策放宽，限购政策放宽和降准降息使住宅市场需求上涨 [33] - 货币政策宽松，央行多次下调准备金率和利率，2015 年三季度住宅市场贷款额暴增至 543.5 亿人民币 [39][44] - 上海国际大都市地位吸引高端人才，刺激高端住宅需求 [47] - 上海经济成熟扩张使高净值人群增加，预计 2015 年末达 181,000 人，是高端住宅市场主要买家 [50] - 上海城镇化率高且预计上升，地铁总长将增加，刺激市郊高端住宅开发和需求 [51] 未来展望 - 新兴商圈建设吸引新的高端住宅供给 [53] - 中央和地方政府经济政策利好，刺激高端住宅市场需求 [53] 精华要点 - 上海高端住宅市场成交量飙升至五年新高，过去两季度成交量达 927,573 平方米，同比激增 274.96% [56] - 均价在 70,000 - 80,000 元/平方米平稳波动 [56] - 70% 买家为上海本地人，买家群体多元化 [56] - 市场及货币政策是重要驱动因素，未来供应集中在新兴区域，需求受市场及货币政策影响 [56]