报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 城市更新 4.0 是中国城市发展重要阶段，能推动城市经济，保障物业资产增值保值，对写字楼租户在多方面有重要突破 [6] - 写字楼租户挑选办公空间时，空间成本、员工工作效率、员工幸福指数、人才吸引与留用是重点考虑的驱动力因素 [6] 根据相关目录分别进行总结 内容概要 - 城市更新 4.0 推动中国城市经济发展，保障物业资产增值保值，对写字楼租户在多方面有重要突破，这四个方面也是租户挑选办公空间的驱动力因素 [6] 什么是城市更新 4.0 - 中国城市更新从基础方式演变成复杂的城市更新 4.0，引导未来城市发展，宏观上是建造明日城市基础，微观上预示卓越城市空间发展趋势 [7] - 城市更新 1.0 是低层次“大拆大建”阶段，存在于发展滞后地区，解决了部分公共安全问题，但带来项目使用周期短等问题 [9] - 城市更新 2.0 始于邓小平南巡后，追求规模与数量，有更发达城市中心等，以上海新天地为例，有修复保护建筑等优势 [11][13] - 城市更新 3.0 始于 2001 年中国加入世贸组织，建设重点从体量转向质量，2008 - 2009 年金融危机后优质物业需求回升 [16][17] - 城市更新 4.0 特征是智能、高效且可持续发展，部分一线城市已步入，强调物业改造核心要素，提升城市更新水平 [19] 租户选择更新 / 改造后办公空间的驱动力 - 潜在写字楼租户选择更新 / 改造后商业物业时，空间成本是重中之重，还考虑项目区位等因素，受租户和物业类型影响 [23] - 空间成本方面，区位和品质影响写字楼租赁价格，智能科技可降低办公空间成本 [23][30] - 员工工作效率方面，新颖设计和工作环境可提高员工生产力，健康快乐环境助公司提高生产率 [31] - 员工幸福指数方面，建议参考国际 WELL 建筑协会方针，健康舒适环境吸引租户入驻 [32][40] - 人才吸引和留用方面，办公空间绿色环保、有最新办公科技等能吸引优秀人才 [42][43] 总结 - 城市更新 4.0 前瞻性是确保城市可持续发展关键，政府需制定前瞻性方案 [46] - 写字楼租户从租赁成本、物业区位等多方面评价更新 / 改造空间吸引力 [47] - 成功的城市更新 4.0 推动改造 / 更新后物业成为卓越办公空间，使租户受益 [48] 附录 - 上海高觅办公室将 600 平方米写字楼改造成东亚首个获 LEED v4 铂金认证项目，2015 年初设立，有诸多绿色设计和成果 [52][54][57]