报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 - 未来两年全球甲级写字楼租赁成本将温和增长2%，略低于全球通胀率，但部分亚洲市场及伦敦、旧金山等成本增长将高于全球通胀水平 [6] - 多数美国市场能以低租赁开支实现高经济生产力；新兴市场如雅加达、布达佩斯和曼谷有潜力；莫斯科、首尔、新加坡和苏黎世等高租赁成本且生产力低于平均水平的市场缺乏吸引力 [26] - 全球多数租户可通过高效办公策略管理调整面积以抵销租赁成本上升，亚洲空间使用效率较高，欧美有提升空间 [6] 各部分总结 简介 - 报告覆盖全球60个国家138个商务区，新增南美、非洲部分城市及雅典、布拉迪斯拉发等地租赁成本信息 [7] - 依据单个工作间年度成本进行全球租赁成本排名，数据转换为RICS定义的室内净面积并换算为美元 [7] - 报告含四大部分，分别为全球排名、全球概览、空间使用效率、甲级和非甲级写字楼，最后有区域点评 [8] 第一部分－全球排名 - 欧洲占据全球最昂贵市场大半，伦敦西区和香港单个工作间年租赁成本超20,000美元，伦敦西区与香港成本差距从2012年的13%升至2013年的22% [14] - 印度和中国二线城市提供最低租赁成本，前十大最便宜市场均被其占据，2013年单个工作间租赁成本低于3,000美元 [15] 第二部分－全球概览 - 多数美国市场处于高生产力低租赁成本方阵，东京和纽约等高生产力金融中心租赁成本也高，新兴市场如雅加达等有潜力，莫斯科等市场缺乏吸引力 [26] - 2013年全球租赁成本上涨2%，高于2012年的0.4%但低于全球通胀率，北亚成本下降1.2%，北美上涨3%，中东和非洲增幅最大 [27] - 预计未来两年全球租赁成本平均上涨率略低于通胀率，大量欧洲市场租户将受益于成本下降，北亚下降趋势将逆转，南亚印度租赁成本将因需求和通胀上升 [28] 第三部分－空间使用效率 - 全球金融危机后公司削减房地产支出，每个工作间全球平均面积从2009年的13平方米降至12平方米，北美空间使用效率最低但自2009年已缩减近10% [40] - 亚太区市场空间使用效率高，难以通过提升效率抵销高租赁成本增长；欧洲和美国有较大效率提升空间，戴德梁行全球租户准则工具可提供帮助 [41] - 若遵循当地最佳方案，欧洲主要国家经营的公司可为办公楼组合节省高达30%的成本 [48] 第四部分－甲级和非甲级写字楼 - 甲级写字楼空间平均成本比普通写字楼高一半，不同市场成本差额差异大，上海甲级成本可能达非甲级两倍，伦敦市中心、斯德哥尔摩和巴黎等成本差额相对较小 [54] - 2013年15个市场中有5个非甲级空间成本下降，法兰克福降幅最大，旧金山非甲级租金上涨，香港不同质量写字楼成本变动分化 [55] - 预计亚太地区甲级写字楼平均租金升幅将达全球最高，部分市场高通胀率将推升附加费用 [56] 第五部分－区域评论 欧洲 - 部分高生产力城市租赁成本高，莫斯科租金负担能力最低，布鲁塞尔、哥本哈根、里昂和罗马物超所值 [64] - 2013年欧洲企业氛围改善，德国和北欧需求增加致租赁成本上升，区内平均成本基本不变，但各市场差异大 [65] - 预计未来两年欧洲租赁成本温和增长2%，低于区内通胀水平，伦敦城和西区需求强劲成本上升5%，日内瓦核心区租金或下滑 [66] 北美 - 美国西岸地区对租户有吸引力，西雅图、洛杉矶和圣何塞生产力高但写字楼价格低于美国平均水平，休斯顿和迈阿密价值最低 [75] - 2013年企业租户活动回升，芝加哥和迈阿密租金下降，旧金山、西雅图和硅谷等地租金上涨，加拿大租金上升 [76] - 未来技术行业拉动房地产需求，旧金山租金有上升压力，亚特兰大和费城租金增幅较小，美国公司高效办公趋势将延续 [77] 北亚 - 2013年北亚写字楼需求受经济前景和成本敏感影响，超一半市场租赁成本下滑，上海下跌幅度最大，中国二线城市租赁活动受TMT和生命科学产业推动保持强劲 [86] - 多数一线城市新增供应减少，东京未来两年成本增幅预计达8%，北京和香港租户议价优势将减少，中国部分二线城市建设热潮将抑制成本增长 [87] 南亚 - 南亚多数市场租赁成本与生产力正相关，写字楼空间价格较公允，德里若生产力不上升将失去吸引力，澳大利亚写字楼空间昂贵，吉隆坡价值或增加 [95] - 2013年雅加达租赁成本涨幅最大，主要因印尼盾贬值，印度TMT行业租户利用低租赁供应拓展物业，澳大利亚租赁需求低迷 [96] - 预计吉隆坡租金下降1%，澳大利亚租赁增长受抑制且有削减成本空间，印度主要核心区域成本将大幅提升，雅加达成本增速将转温和 [97] 新兴市场 - 中南美：2013年巴西甲级写字楼需求回落，圣保罗和里约热内卢租金下跌但服务费用上涨，墨西哥城租金因需求增长上升，未来或供过于求 [106] - 中东和非洲：2013年租赁成本平均上涨10%，拉各斯是区内最昂贵市场且全球排名第三，跨国公司需求强劲且优质写字楼稀缺 [107]