报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 全球经济复杂，北亚市场受关注，长期低利率使租户和投资者受益，但经济复苏、利率上升等因素会对房地产市场产生影响 [3][5][6] - 不同地区房地产租赁和投资市场表现各异，各城市排名受多种因素影响且未来会发生变化 [4][28][47] 根据相关目录分别进行总结 引言 - 全球经济复苏不确定，美国和英国进展良好，失业率降至6%，但德、法、日、中经济放缓，除美国外央行延长量化宽松政策，租户和投资者从低利率中获利，不同行业复苏程度差异大，新一代亚洲跨国公司改变全球竞争格局 [5] 版1：全球展望 经济和政策背景 - 2015年起美、欧、亚太经济预计恢复增长，美国经济逐步复苏，美联储停止量化宽松政策，股市因利润增长回到正常水平 [10] - 下行风险增加，欧元区核心风险是通货紧缩，中国银行业危机受关注，政府等采取调控手段防止危机 [11] - 国债收益率预计2015年开始上涨，将影响房地产市场，长期低利率使租户和投资者受益 [15] 租赁市场评分 - 研发评分机制帮助跨国公司选择写字楼位置，租户选择受行业、业务功能、政治体制等多因素影响 [18][19] - 选择外资直接投资、地理优势及人力资源、劳动生产率、空置率、新增供应、租赁成本六个可量化因素进行全球60个城市对比，每个因素评分0 - 10分，满分60分 [20][22][26] 全球租赁展望 - 2014年孟买在全球租户排名第一，前十名多数是美国城市，孟买因工业基础好、供应充足、空置率高、租赁价格低得分高，东京和洛杉矶有高生产率优势 [28] - 美国市场竞争力强，预计2017年亚太区与美国差距缩小，欧洲整体竞争力弱 [29] - 2017年上海有望登顶，天津和深圳将进入前十，中国和印度城市将占据榜单，欧洲排名最前的布鲁塞尔不在全球前十 [30] 投资者市场评分机制 - 研发评分机制帮助全球投资者做决策，投资者决策受投资形式、风险和收益等多因素影响 [36][37] - 关注全球60个投资市场可量化因素，每个市场涉及交易量、相对价值、市场时机、波动率四个因素，评分0 - 25分，满分100分 [38] 全球投资展望 - 2014年和2017年末纽约和伦敦分别登顶投资市场排行榜，预计2017年更多亚洲和欧洲城市进入前十，经济复苏使部分工业和零售市场进入前十 [47] - 美国市场平均得分高、波动性小，欧洲和亚太地区参差不齐，工业市场波动率低 [50] - 2014年交易量是排名决定性因素，未来多数市场交易量优势将缩小 [51] 版2：区域展望 北亚租赁展望 - 2014年东京在北亚租赁写字楼市场排名第一，中国上海、天津、广州紧随其后，天津依赖进入市场可能性，这些城市对跨国企业有吸引力 [54] - 未来中国写字楼供应将成北亚第一，东京空置率在5.8%左右，首尔升至13%，低于北亚和全球平均水平，中国部分城市写字楼总量将超现有存量100%，空置率高于全国平均 [55] - 2017年底北亚区单个工位租赁成本将达7490美元，中国二线城市租金将低于平均水平，新增供应将拉低租金，北京、上海也会受影响 [56] 北亚投资展望 - 东京写字楼、上海工业、北京零售市场定价有吸引力，排名前列，中国已落成物业投资交易预计增加，首尔写字楼价格合理，排名中游，部分市场被高估 [63] - 北亚合理价值指数得分从2013年23分升至2014年第三季度35分，但仍低于50分，表明更多市场价值被高估 [64] - 中国工业市场因收入稳定增长、看好电商和国内消费能力，成为受欢迎投资场所，预期资本增长和租金收益分别为4.4%和8.3% [65] 亚太地区租赁展望 - 2014年亚太地区孟买排名第一，印度城市得分高因进入市场可能性、市场供应和盈利能力等因素，东京和新加坡因高生产率得分良好 [72] - 上海和天津在中国城市中排名最高，预计2017年排名继续上升，上海价值增长空间大，天津将进入前五，受益于新增供应和成本降低 [73] - 中国制造业焦点转向高科技和高附加值产业，天津、深圳、广州吸引贸易、金融等行业物业持有者 [74] 亚太地区投资展望 - 2014年悉尼工业市场在亚太排名最高，2017年将被上海工业取代，工业市场排名靠前，亚太市场在全球排名不佳，多数市场交易量低、吸引力下降 [78] - 亚太多数市场定价过高、超峰值，东京写字楼是唯一主要低估市场，新加坡工业市场虽市值高于峰值但受投资者看好 [79] - 东京写字楼成交量得分最高，工业市场受益于低波动和理想周期位置，香港因波动率大和定价高排名倒数第二 [80] 欧洲租赁展望 - 2014年布鲁塞尔在欧洲租赁市场排名第一，都柏林、华沙、阿姆斯特丹、法兰克福名列前五，华沙新增供应和合理价格使租户受益 [86] - 伦敦、巴黎、苏黎世写字楼租金高，罗马和米兰租赁成本低但生产率高，金融及商业服务附加值占比高 [87] - 2014年最吸引金融及商业服务租户的城市有高生产率和低租赁成本，罗马和米兰未来将吸引更多此类企业 [88] 欧洲投资展望 - 2014年伦敦写字楼市场排名第一，预计2017年保持领先，南欧马德里和米兰市场因价格低排名靠前，欧洲投资市场逐渐复苏，写字楼市场流动性差 [92] - 经济复苏后投资者更关注风险与回报，伦敦写字楼市场在仅考虑波动性和相对价值时表现不佳，鹿特丹工业和米兰零售表现好 [93] - 伦敦排名榜首因交易量高，但高波动性和低相对价值部分抵消优势，马德里因处于行业周期上升阶段排名第二，鹿特丹工业市场平稳排名第三 [94] 北美租赁市场展望 - 2014年洛杉矶排名最高，预计2017年被达拉斯取代，费城和丹佛将进入前五，受益于低租金和新增供应 [100] - 大量TMT企业集中在西海岸，圣荷西、西雅图和洛杉矶地理优势得分超2.0，是全国平均两倍 [101] - 多伦多和费城进入TMT前五名，虽地理优势不大但劳动生产效率高，费城租金低吸引金融及商业服务企业 [102] 北美投资市场展望 - 2014年和2017年纽约写字楼市场在美国投资市场排名第一，预计2017年洛杉矶跃居第二，写字楼市场占据美国排名前五，美国市场吸引全球投资者 [107] - 美国市场价值均被低估，反映低债券收益率和低要求回报率，纽约写字楼市场2014年波动率相对高 [108] - 除纽约外美国市场波动率低，处于上升阶段，市场区别主要由交易量体现，纽约因流动性高最具吸引力，华盛顿写字楼排名高也受益于交易量 [111]