报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2018年天津写字楼市场新增供应量将达历史峰值，空置率会继续攀升，库存压力加大，商家可提高楼宇品质及服务水平提升竞争力；2018年天津优质零售市场新增供应量预计达历史峰值，大体量供应入市或拉升整体空置率，但核心商圈平均租金预计维持稳定 [22][41] 各部分总结 天津宏观经济概况 - 与北中国区主要城市对比，2017年第三季度天津地区生产总值13449.5亿元，第三产业生产总值8180.6亿元，社会消费品零售总额4295.6亿元，房地产开发投资1899.1亿元，2016年失业率3.5%，人口1562.1万 [5] - 2017年第四季度天津有多宗地块成交，如津和营(挂)2017 - 128号被中国人民银行天津分行竞得，土地用途为商服，总价1.02亿元 [6] 天津甲级写字楼市场 各区域市场行情 - 友谊路平均租金119.3元/平方米/月，空置率29.2%；南市平均租金102.5元/平方米/月，空置率18.0%；小白楼平均租金108.4元/平方米/月，空置率20.2%；金融城平均租金103.3元/平方米/月，空置率40.9% [10] 市场动态 - 2017年第四季度无甲级写字楼入市，总存量155.6万平方米，租赁市场活跃，净吸纳量85441平方米，平均空置率降至30.7% [16] - 租赁需求良好，企业搬迁升级或扩张需求是主力，金融行业表现强劲，如日东新材料搬迁、中国金茂天津公司扩租、国商金控整层租赁 [17] - 本季度平均租金平稳，为109.4元/平方米/月，南京路商圈租金领跑，友谊路商圈最低，部分商家或下调租金去库存 [20][22] 未来供应(2018 - 2020) - 2018年一季度预计三座楼宇入市，带来约30万平方米体量，未来竞争加剧，空置率将攀升 [22] 天津优质零售市场 各区域市场行情 - 友谊路平均租金400 - 900元/平方米/月；南市 - 老城厢平均租金300 - 900元/平方米/月；南京路 - 滨江道 - 和平路平均租金200 - 800元/平方米/月；小白楼平均租金140 - 300元/平方米/月；津滨大道平均租金300 - 600元/平方米/月 [29] 市场动态 - 2017年第四季度无新增项目入市，总存量203.2万平方米，消费旺季拉动下，总体空置率降至9.2% [35] - 本季度多个品牌新店开幕，各购物中心开展促销活动，如晟嘉国际影城入驻恒隆广场、YSL和LANCOM入驻南开大悦城等 [36] - 本季度购物中心首层平均租金平稳，为467.0元/平方米/月 [39] 未来供应（2018 - 2020） - 2018年预计7个购物中心入市，带来约45.3万平方米新增商业面积，或拉升整体空置率，但核心商圈租金预计稳定 [41]