报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 现阶段中国 TMT 产业蓬勃发展态势在北京最为显著，TMT 企业对办公物业需求旺盛，但面临高租金成本问题，企业在扩张与减租间制衡，未来核心区 TMT 企业办公面积占比或下降，新兴园区对企业有吸引力 [4][61] 根据相关目录分别进行总结 三分之一的中国主要 TMT 企业将总部设于北京 - 中国 241 家大型 TMT 上市企业中近 34%总部选址北京，北京是国家部委和政府机关所在地，有集聚效应，是国家级孵化中心 [5] - 北京坐拥 120 所高校，每年输出 152,000 名毕业生，人力资源领先，过去十年信息技术等行业增速超全市 GDP 增速，2013 年该行业 GDP 达 1749.6 亿元，占比 9.0% [5] - 北京 TMT 行业对私募和风投机构吸引力强，2013 年投资数量 101 宗，总额超 10 亿美元 [6] - 中关村规划“一区多园”，10 个主要园区承载 18,000 家企业，164.5 万从业人员，电子/信息技术类企业占比 57%，超 65%总部在北京的大型上市 TMT 企业入驻中关村园区 [12] 北京 TMT 企业选址需求调查 - 2014 年对 31 家大中型 TMT 企业调查，70%属 IT 行业，50%企业总部位于中关村和上地区域 [24] - 77%受访企业认为中国 TMT 行业长期高速发展，37%企业计划增加办公面积，33%计划增加雇员，27%有意在新城市布局 [25] - 43%受访企业积极寻求新办公设施，50%企业因现有业务扩张，30%为开拓新业务，17%为降低租金成本，半数企业希望 9 个月内找到合适物业 [32] - 中关村和望京受青睐，40%企业计划在中关村软件园增加办公面积，30%选择望京扩张 [33] - 超 50%受访企业计划 6 - 12 个月内优化租金成本，47%寻找低租金办公空间，30%希望业主变相优惠 [38] - 超三分之二受访企业要求写字楼品质乙级以上，80%只考虑统一业权写字楼，17%大型企业考虑自行开发或购买整栋物业 [39] - 23%企业首要考虑办公楼品质，20%考虑租金水平，周边配套和交通便利性各占 17% [45] 北京 TMT 企业办公选址动向 - 北京中央商务区租金从 2010 年 149 元/平方米/月涨至 2014 年二季度 300.8 元/平方米/月，2012 - 2014 年二季度涨幅 11%，引发 TMT 企业外迁潮 [49] - 2011 年以来百度、网易等企业搬迁或拿地开发，2013 年阿里巴巴等企业购买或租赁物业，企业搬迁削减租金成本但面临老员工流失问题 [55] 未来展望 - 北京传统核心区域新增写字楼面积有限，租金难大幅下降，计划优化租金开支的 TMT 企业核心区办公面积占比将下降 [61] - 新兴产业园区规划前景好，租金低且有减税优惠，部分 TMT 企业可部分部门迁移至新兴园区 [61] - 大型 TMT 上市公司或继续购买郊区用地及整栋物业，中小型 TMT 公司扩张更谨慎 [62][63]