报告行业投资评级 未提及 报告核心观点 2022年11月25日北京市十五届人大常委会第四十五次会议表决通过《北京市城市更新条例》，该条例是北京首个将城市更新提升到立法层面的政策性文件，为未来城市更新推进提供有力抓手，从政策和操作层面为商业地产城市更新提供指引和保障，北京城市更新政策法规体系将趋于完善，有力保障城市更新稳步推进 [2][46] 根据相关目录分别进行总结 政策保障 - 规划保障政策允许存量建筑用途转换，经批准后土地用途可兼容或变更，解决各方后顾之忧，提升老旧建筑提质改造可能性，为市场提供投资机会，北京已有大量建筑用途转换案例且获良好市场反馈 [6][9][10] - 用地保障方面，土地性质变更有5年过渡期，过渡期内按新用途办手续，投资者应关注国家支持产业业态；建设用地租赁和转让方面，条例对土地回收、配置等做详细说明，鼓励租赁配置国有建设用地，北京市相关“意见”可作为配套政策，还提及异地置换等内容 [13][15][16] - 资金保障拓宽参与主体渠道，明确各方责任权益，鼓励通过设立城市更新基金等方式筹集资金，近五年北京大宗交易市场城市更新项目交易总额超600亿元，零售物业占比60%，还有盈科中心等成功案例，条例为资金保障提供依据，未来将有更多国有资产城市更新项目引入社会资本 [19][24][29] 城市更新分类重点 - 居住类以保障老旧房屋安全、提升居住品质为主；产业类推动存量空间资源提质增效；设施类更新改造老旧设施、保障安全补足短板；公共空间类提升公共空间环境品质；区域综合类统筹存量资源配置、优化功能布局 [31] - 老旧厂房在符合规范和安全基础上可依法加层改造，提升项目使用率 [34] - 低效产业园区通过分级分类认定标准促进优化升级，支持“腾笼换鸟”，推动传统产业转型升级，北京写字楼租金高，改造老旧厂房可提供性价比高办公场所，朝阳区有多家疏解腾退空间改造后租金和出租率双提升，国家政策也支持产业转型升级 [36][37][38] - 老旧低效楼宇应优化业态结构等，存在隐患的物业权利人应及时更新，可在建筑内安排多种功能或用于保障性租赁住房，北京写字楼市场LEED认证楼宇有一定体量，绿色建筑写字楼租金高、空置率低，未来更受市场青睐 [41][42] 总结 北京城市更新政策体系启动稍晚但不断完善，《条例》推出是建立“1+N+X”立体政策法规体系的开始，围绕《条例》的配套文件等将陆续推出，保障城市更新稳步推进 [46]