行业投资评级 * 报告对行业投资评级为“增持” [7] 核心观点 * 报告核心观点认为，中国房地产行业正经历结构性调整，市场分化加剧，投资机会将更集中于核心城市和优质资产 [7] * 报告指出，中国房地产投资信托市场正成为连接资本市场与房地产市场的重要桥梁，为投资者提供了新的流动性渠道和资产配置工具 [7] * 报告强调，外资机构投资者正积极布局中国房地产大宗交易市场，尤其是在物流、数据中心等新兴领域，显示出对中国市场的长期信心 [8] 行业趋势与市场结构 * 中国房地产大宗交易市场中，外资买家的投资占比在2023年达到了40.3%，成为最主要的投资力量 [9][10] * 内资买家（包括自用型买家和投资机构）的交易占比为30.6% [9][10] * 开发商出售资产的交易占比为15.3% [9][10] * 跨境资本（RCA数据）显示，外资正持续流入中国商业地产市场 [10] 投资机会与驱动因素 * 物流和数据中心等另类资产类别正获得越来越多的资本关注，成为投资热点 [8] * 房地产投资信托市场的深化发展，为持有型物业提供了重要的退出和融资渠道 [7] * 核心城市群，如长三角和粤港澳大湾区，因其强劲的经济基本面和人口流入，将持续吸引房地产投资 [12] * 城市更新和存量资产改造为房地产投资带来了新的增长点 [12] 主要资产类别表现 * 物流仓储资产受益于电子商务的持续增长，需求旺盛，资本化率保持吸引力 [9] * 办公楼市场面临供应压力和需求结构变化，但核心地段的优质资产仍具韧性 [9] * 零售物业市场正在经历创新和体验式转型，以应对线上消费的挑战 [9] * 数据中心作为数字经济的基石，受益于云计算、大数据等产业的快速发展，投资活动活跃 [9] 市场参与主体行为 * 外资机构投资者正积极在中国寻找物流、产业园区等增值型和机会型投资机会 [8] * 内资保险公司和银行理财子公司等机构正逐步增加对商业地产的配置 [8] * 开发商正通过出售非核心资产来回笼资金、优化资产负债表 [8][10] * 房地产投资信托作为重要的金融工具，正在促进市场流动性和专业化运营 [7] 区域市场展望 * 报告预计，长三角、京津冀和粤港澳大湾区等核心城市群将继续引领中国房地产投资市场 [12] * 这些区域得益于产业集聚、基础设施完善和高素质人才集中，将保持较高的资产价值和流动性 [12] * 中西部核心城市如成都、重庆、武汉等，随着经济发展和城市化推进，投资机会也将逐步显现 [12]