报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，凭借地理和交通优势，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，零售业、电子商务和第三方物流需求旺盛，物流地产受开发商关注，但面临土地供应不足问题，短期内物流仓库租赁市场供需两旺，中长期供应将达高峰，租金上涨有压力，需求市场将保持畅旺 [3][4][43] 根据相关目录分别进行总结 简介 近年来中国刺激内需推动物流行业高速发展，武汉作为中部物流区域主要城市，在国家中部崛起战略中作用突显，当地政府积极推动物流业发展，市场参与者活跃，本文将详细阐述武汉物流地产发展情况、值得关注区域及中长期市场研判 [3] 武汉物流市场的发展现状 - 武汉物流业进入快速发展轨道，2004 - 2012年社会物流总额年均增长19.8%，高于全国18.5%的水平，2012年物流业增加值815亿元，同比增长20%，《规划》确定其战略定位，要求到2015年末增加值达1200亿元，占GDP比重达12%，到2020年末实现内陆第一大物流枢纽城市目标 [4] - 零售业是物流市场发展的内在推动力，2007年至今武汉社会消费品零售总额年均增长18.3%，2012年达3432.4亿元，排名全国第7，“1 + 8”城市圈消费人口众多，零售市场扩张带来物流仓储需求，众多零售商在武汉建物流仓库 [10][11] - 电子商务发展迅速，国内电商平台销售额从2010年的4729亿元增长至2012年的11315亿元，同比增长44.2%，湖北电商交易规模居全国第八、中部第一，武汉占全省七成以上，被纳入电子商务示范城市，未来武汉电商行业将高速发展，主要电商平台已在武汉设华中区物流配送中心 [14][15] - 武汉市11大重点产业产值增幅大多保持在20%以上，产业发展带来物流需求，传统运输和仓储企业向现代物流企业转型，催生第三方物流企业发展，武汉交通优势推动物流业发展，A级物流企业众多，国内外大型物流企业和项目落户，第三方物流企业积极拿地建物流中心，60%的物流中心落户东西湖区，未来可能面临并购重组趋势 [17][19][22] - 工业地产具有投资回报较高、稳定等特征，物流地产优势突出，武汉物流地产平均投资回报率8%，高于商业地产，近一年来大型知名物流开发商纷纷圈地进驻，物流园分布较分散 [24] 市场新变化 - 政府态度积极，近一年物流开发商扩张反映市场需求旺盛和政府对引进先进企业的积极态度，湖北省出台“三十八条”意见推动物流产业优化发展，武汉市政府加快物流用地投放，出台意见保障物流用地供应并给予地价优惠 [31][32] - 规划与发展方面，武汉市政府颁布《规划》，布局“一港、六园、八中心”建设国家商贸物流中心，各园区依自身特色发展，但面临土地难题，国际物流开发商选址需全面考量，东西湖保税物流园是核心区域，汉口北商贸物流园未来两三年有望快速发展，阳逻港物流需求将快速提升 [33][35][37] - 高标准仓库供应紧缺，物流业发展带动需求增长，武汉物流仓库供应不足，出租率高，新高标准仓库受关注，租金约每月每平方米22元，但土地供应不足和地价攀升局限开发建设，预计至2013年末约30.1万平方米优质仓库交付使用 [38][39] - 值得重点关注的物流区域包括东西湖区，是城市配送型物流和第三方物流企业选址重点；蔡甸、汉南区域靠近武汉经济技术开发区，是发展制造业类物流仓库的重点 [40] - 第三方物流、物流开发商及电商选址需考虑严控成本和风险，主管部门优惠准入条件和项目位置覆盖范围；第三方物流及电商租赁物业看重物业符合使用标准、价格合理、周边交通便捷及到终端用户距离 [41][42] 未来市场的预测研判 - 短期（1 - 2年），武汉物流市场供需两旺，高标仓供应井喷，入市即被消化 [43] - 中长期（3 - 5年），供应量达高峰期，2013 - 2015年将有239 - 286万平方米物流仓库投入使用，租金上涨压力大，至2017年高标库净租金将达每平方米每月26.8元，市场竞争压力大，去化速度放缓，后期以消化存量为主 [45][46] - 空置率方面，高标库租金将有所提高，预计年均增幅5%左右，2013年新入市高标仓库能快速消化，年底全市高标库空置率18.7%，普洛斯项目入住率可达95%以上 [48] - 需求市场上，零售业和电子商务发展及武汉工业倍增计划将推动物流需求，未来三年物流需求市场将保持畅旺，高标库吸纳量稳定 [48]