报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 香港甲级写字楼市场成熟平稳发展，本地发展商是主要业主，企业购入商厦自用增多，九龙东吸引力和竞争力提升，发展潜力大，有望超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [1] 根据相关目录分别进行总结 业权分析 - 谁是香港甲级写字楼的大业主 - 分析 DTZ 戴德梁行研究部甲级写字楼样本，涉及 183 幢物业，研究覆盖各写字楼商业区业主行业类型及国籍、2003 - 2014 年投资活动、不同分区过去 15 年存量及新供应、发展商物业组合、业权变化 [2] 香港甲级写字楼现况 - 香港写字楼市场以本地业主为主，2014 年 71.6%楼面由本地参与者拥有 [3] - 内地企业和机构集中于上环/中环/金钟、湾仔/铜锣湾及九龙东 [3] - 九龙东分散业权写字楼项目占比最高，约 32.4%，核心商业区上环/中环/金钟约 28.8% [3] - 上市发展商为五个商业区大业主，业权从九龙东 47.6%至港岛东 72.6% [3] - 截至 2014 年底，企业拥有九龙东 9.5%写字楼面积 [3] - 机构投资者主要集中于传统核心写字楼区甲级商厦 [3] 香港甲级写字楼成交额 - 香港投资市场受地方事件、政府政策、全球及内地经济影响，在 SARS、金融危机、欧债危机及双倍印花税推出时成交金额和宗数锐减 [9] - 2003 - 2007 年市场活动集中于港岛传统商业区及尖沙咀，港岛东投资活动日趋活跃，九龙东买卖活动少 [10] - 2008 - 2011 年港岛东受追捧，写字楼买卖仍集中于传统商业区 [10] - 2011 - 2014 年九龙东有大型项目推出，租赁市场吸引企业落户，市场焦点转移至九龙东，传统商业区交投下跌 [10][11] - 2004 - 2009 年私人投资者为主要投资者，2010 年后兴趣减少；公司买家 2007 年成重要买家，2014 年占总投资额 63.4%；私人投资基金投资受经济周期影响，2014 年因量化宽松政策保持活跃；机构投资者活动受全球金融周期和回报率影响，变得谨慎 [14][15] 甲级写字楼存量增长 - 1992 - 2014 年香港服务业占本地生产总值比率从 80%增长至 95%，但甲级写字楼供应受土地限制，2000 - 2014 年增长有限，年复合增长率 1.84% [18] - 新供应中约 27.9%位于中央商业区，主要来自国际金融中心二期，大规模填海项目不会再在中环出现 [18] - 过去 15 年九龙东新供应占全港 54.1%，集中在观塘及九龙湾，2007 - 2008 年达 470 万平方呎；2008 年港岛东中心建成提供 150 万平方呎楼面；湾仔/铜锣湾及尖沙咀存量平稳 [19] - 2000 年九龙东占总存量 5.7%，2014 年升至 17.0%，预计 20 年内超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [19] 甲级写字楼楼龄及集中度 - 上环/中环/金钟平均楼龄 23.8 年，3%项目打算重建，重建规模小 [26] - 湾仔/铜锣湾和尖沙咀写字楼较旧，平均楼龄分别为 25.5 年和 23.7 年，重建比例低 [26] - 港岛东物业较新，平均楼龄 16.4 年，2014 年太古地产启动重建工作，规划重建比例升至 19.1% [27] - 九龙东平均楼龄最低，规划重建比例也最低 [27] - 过去 15 年甲级写字楼市场总体稳定，拥有超 20 万平方呎面积的业主数量从 2000 年 31 个升至 2014 年 43 个，平均每名业主持有面积从 133 万平方呎降至 130 万平方呎 [27] - 租金上涨使收购自用企业增多，带动九龙东甲厦交投，促进其兴起 [28] 上市地产商甲级写字楼存量 - 截至 2014 年底，香港甲级写字楼总存量 7900 万平方呎，持有量最多的 10 间上市地产商拥有 49.1%楼面 [33] - 太古地产是十大上市发展商为首的写字楼业主，物业集中在鲗鱼涌和金钟，占总存量 11.5% [33] - 九龙仓集团和新鸿基地产分别占甲级写字楼存量 7.0%，九龙仓物业集中在尖沙咀和铜锣湾，新鸿基商业物业分散 [33] - 华人置业集团物业组合楼龄最旧，平均 33.2 年，物业位于湾仔和铜锣湾；置地控股物业平均楼龄 31.7 年，位于核心商业区 [33] - 低空置率、高租金收入、高建造成本及重建收益风险不成正比、耗时等因素使业主不愿重建核心区写字楼项目 [34] 业权变化分析 - 香港甲级写字楼市场主要由本地业主主导，71.4%业主来自本地，略低于北京 [42] - 海外投资者占有率近年急速下降，外地业主拥有写字楼量从 2005 年 130 万平方呎降至 2014 年 40 万平方呎 [42] - 中国企业对在香港成立业务处兴趣大，近年开始关注九龙东 [43] - 2000 - 2010 年分散业权存量增加 100 万平方呎，2011 - 2014 年增加 130 万平方呎，全部来自九龙东六个项目 [43] - 香港上市地产商拥有甲级写字楼占总存量 59.0%，企业占 7.0%，较 15 年前接近翻倍；基金所持楼面下降，私募基金仍活跃 [51] - 九龙东崛起吸引投资者，企业业权从 2005 年后上升至 2014 年 9.5%，上市发展商业权从 2000 年 130 万平方呎升至 2014 年 640 万平方呎 [52] - 九龙东新供应使租金增长受压、回报率低、空置率高，机构投资者更愿投资其他商业区；分散业权占比达 32.4%，为五个商业区中最高 [52] 结论 - 2015 年施政报告指出九龙东潜在供应高达 500 万平方米，未来将超越上环/中环/金钟成为最大商业区 [59] - 活化工厦政策结束后，九龙东兴建甲级写字楼依赖旧改，新推商业地皮禁止拆售，统一业权比例有望增加 [59] - 九龙东发展潜力大，地价上升，领汇及南丰财团 2015 年 1 月投得地皮楼面地价较 2011 年增长 72% [59] - 九龙东租赁需求有望保持殷切，未来 5 年减少发展商拆售项目意欲 [60] - 九龙东物业价值将随商业区成熟进一步上升，沙中线及基础设施落成后，2030 - 2040 年间将提供现代化核心商业区 [60]