报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 新国际租赁会计准则即将生效，将使大量商业地产相关新资产和新负债出现在租户资产负债表中，企业需做好准备 [6][7][10] - 中国部分企业不动产管理人员已意识到准则变化，但多数企业应对准备不足，需加快准备速度以适应新准则 [23][26] - 企业不动产管理人员可通过前期准备、识别影响、向新准则转移三个步骤适应新准则变化 [28][30] 根据相关目录分别进行总结 摘要引言 - 国际财务报告准则（FRS）和国际会计准则理事会（IASB）共同制定适用于美国以外企业的新租赁会计准则，财务会计标准委员会（FASB）发布适用于美国境内企业的新版租赁会计准则 [6][7] - IASB准则生效日期为2019年1月1日，FASB准则针对上市公司生效日期为2018年12月15日之后开始的财政年度，非上市公司为2019年12月15日之后开始的财政年度 [7] - 当前上市企业拥有的租赁委托资产规模达3.3万亿美元，大量企业将受新准则影响 [9] 新版租赁会计准则 - 重要性 - 现行国际准则允许多种租赁不计入资产负债表内，新准则要求所有租赁资本化并登记在资产负债表的使用权资产和租赁负债中 [14][21] - 新准则旨在改善财务报表，提升财务报告的透明度 [17] 新版租赁会计准则 - 意味着什么？ - 两项新版国际租赁会计准则将在全球改变租赁会计核算方式，要求所有租赁（地产、工厂、机械、机动车等）资本化并记录在资产负债表中 [21] - 依据IASB，美国以外上市交易公司及拥有受托责任的非上市公司受影响；依据FASB，美国所有上市交易公司及需按GAAP进行财务报告的非上市公司受影响，非上市公司实施时间晚于上市公司 [21] 新版租赁会计准则 - 你准备好了吗？ - 对中国大陆企业不动产管理人员的问卷调查显示，60%左右受访者了解即将实施的租赁会计准则变化，但仅15%的受访者表示公司已开始采取措施应对变化 [23][25] - 部分受访者有对应的数据库、可靠团队负责相应事务，40%受访者表示公司了解应采用的会计准则，50%受访者知道公司采用的折现率，但仅25%受访者了解租赁周期越长租赁负债越高 [24] 新版租赁会计准则 - 你应该做什么？ - 企业不动产管理人员需与内部多部门密切合作，更新房地产管理流程和技术，以储存相关数据、合理计算并报告财务数据 [26] - 适应新准则可分三个步骤：2017年上半年进行前期准备，下半年识别影响，2018年向新准则转移 [28][29] 关于未来 - 新准则实施后，商业地产租赁相关尽职调查将遍及企业多个层面，企业需重新审视物业投资组合决策方式 [29] - 企业不动产管理人员应知晓前期准备、识别影响、向新准则转移三个方面，以适应新规则 [30] 总结 - FASB和IASB准则已发布，生效日期分别为IASB 2019年1月1日，FASB 2018年12月15日（上市公司）、2019年12月15日（非上市公司） [29] - 企业不动产管理人员需开始适应新规则，做好应对准备 [29]