报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的行业或公司投资评级 [1][2][3][4][5][6] 报告的核心观点 - 全球城市化进程中，资源日益稀缺，智慧城市通过应用新技术能更有效地提高资源利用效率，改善居民生活质量，提升城市服务水平和竞争力 [8] - 中国已有超过300个政府批准的各种形式的智慧城市发展规划，且数量将持续增加，上海是中国智慧城市发展的领导者之一 [8][74] - 在实施智慧城市规划时，应认真考虑商业地产的功能和价值，智能房地产开发通过整合利用最新科技，可以提高效率、提升资产价值和增加可持续性 [10] - 未来智慧城市的发展将受到国家“五年规划”的影响，智慧城市技术将在政府管理现代化、科技利用、教育创新、环境可持续发展及社会进步等领域发挥积极作用 [9] - 全球智慧城市科技市场预计将从2014年的88亿美元增长至2023年的超过275亿美元，复合年增长率为13.5%，累计投资预计达1,744亿美元 [67] 根据相关目录分别进行总结 摘要 - 全球正处于城市化进程中，上海等城市经济重要性日益增长，科技应用不断发展，但资源变得稀缺 [8] - 智慧城市能够更有效地提高资源利用效率，改善城市居民生活质量，提高城市服务水平，减少成本和资源消耗，加强政府和人民的互动 [8] - 中国目前有超过300个政府批准的各种形式的智慧城市发展规划，未来数字将不断增加 [8] - 上海已通过一系列智慧城市发展规划，如2011年出台的“智慧上海”三年发展规划，明确了以居民生活为导向的智慧城市规划和目标 [8] - 上海智慧城市发展将受到国家“五年规划”影响，在五个重要领域发挥作用：实现政府管理现代化、加大科技利用、推动教育创新、鼓励环境可持续发展以及促进社会进步 [9] - 上海自身的“十三五”规划（2016-2020）目标为实现2020年的经济发展计划，扩张服务业，升级制造业，努力将城市发展为创新中心，并优化城市整体规划 [9] - 智能房地产开发，如智能办公、智慧购物中心和智能物流仓储，通过整合利用最新科技可以提高效率、提升资产价值和增加可持续性 [10] 简介 - 报告探讨科技如何被城市，特别是商业物业所利用，从而使城市环境更加智能化，重点探讨在智慧城市中科技对房地产市场的改变 [13] - 报告关注中国，尤其是上海，在智慧城市发展方面所取得的成就，并解释国家政策如何与智慧城市发展接轨 [13] - 报告将关注智能办公、零售及工业物流物业的开发，探讨科技如何提高办公物业效率、增加零售物业资产价值、提高工业物流物业可持续性 [13][14] 智慧城市——概况 - 智慧城市是指那些有效管理其资源的城市，其交通、公共服务和灾害应对应实现智能操作以减少成本、提高性能、减少碳排放 [18] - 智慧城市能够使用通讯科技去搜集、处理和传播信息，从而做出更好的决定，以提高生活质量、升级城市服务、减少成本和资源消耗、加强居民与政府的联系 [18][19] - 智慧城市管理的行业部门包括：政府服务、公共安全、房地产、能源管理、水资源管理、交通运输管理、教育、医疗保健、社会福利 [20][21][22] - 全球首个智能社区是英国的布莱切利园，智慧城市概念在1980年代真正兴起，1986年伦敦是第一个提供开放性数据的城市 [23][24] - 基于美国HIS咨询公司的定义，智慧城市数量从2013年的21座不断增长，预计到2025年，全球将至少有88个功能完全的智慧城市 [31][32][33] - 到2025年，亚洲智慧城市数量将超过全球其他大洲，达32座，欧洲将有31座，美洲为25座 [32] - 推广智慧城市的原因包括：全球城市化推进、城镇经济比重增加、新科技使用增加、城市资源短缺，以及城市产生全球约70%的温室气体排放 [35] - 到2050年，约70%的世界人口将实现城市化，中国城市化率从1980年的14%迅速提升至2014年的55% [35][36] - 未来世界经济将由40到50个巨型城市主导，主要城市集群将成为整体经济发展的主要贡献者 [40] - 1980年，中国服务业占GDP的21%，为4,550亿元人民币；到2014年，激增至63.6万亿元人民币，占总体GDP的48% [42][43] - 信息科技使用量上升带来对数据和信息需求的不断扩大，每秒有290万封电子邮件被发送，每分钟有100小时的视频被上传到YouTube，每天有5亿个推特被发出 [45][46] - 到2020年，全球连接设备将达到200亿个；到2026年，大数据产业将产生850亿美元的经济效益 [46] - 智慧城市可以帮助实现生态环境可持续发展的目标，例如伦敦进行旧城改造以减少二氧化碳排放，并计划引进10万辆电动汽车 [47] - 制定智慧城市规划可采取三个步骤：研究社区、制定政策、全民参与 [49][51] - 一个执行良好的智慧城市规划将发展成为一个强大的平台，融合数字电信网络（神经）、嵌入式智能（大脑）、传感器和标签（感觉器官）以及软件（知识和认知能力） [58][60] - 与传统城市相比，智慧城市在规划、基础设施、系统运营、ICT投资、市民参与和数据分享方面更加主动、协调、高效且节约费用 [61][62] 智慧城市——对中国和上海的意义 - 到2013年为止，全国已经有超过300个政府批准了各种形式的智慧城市发展规划，建设主要集中在东部沿海地区，中西部城市数量也在不断增加 [74][75] - 中国智慧城市发展案例：一线城市北京实现了全方位的交通控制系统；二线城市天津利用地理空间信息解决方案升级了电网系统；三线城市镇江通过智能手机提供公交到站查询，每年减少6,700吨碳排放，节省1,700万元人民币燃料成本 [78][79][80][81][82] - 上海是中国智慧城市发展的领导者之一，2011年提出了“智慧上海”三年规划，成功达成了一系列目标，如电子健康档案、食品安全溯源系统等 [85] - 上海智慧城市建设案例包括：智慧浦东（iPudong 2015）规划要求建设智慧基础设施、改进智能程序、整合智慧工业到统一平台；全市免费Wi-Fi计划（iShanghai）；与腾讯合作推动大数据、云计算、智能设备等智慧科技 [86][87][88] - 闵行区是上海智慧城市建设的范例，在政务、社区、交通、教育、医疗、无线设施、TMT服务等领域取得显著成效，在2015年上海市智慧城市发展水平评估中获得第一名 [91][92][93] - 闵行区智慧政务建立了全区统一办公系统；智慧交通接入SCATS系统改善车流；智慧教育“电子书包”项目覆盖65所学校、1.5万名学生；智慧医疗建立区域电子健康档案覆盖210万份；智慧无线基础设施拥有1,862座基站和1,681处Wi-Fi热点 [94][95][96][97][99][100] - 国际智慧城市经验借鉴：伦敦的“便捷伦敦”规划为行人提供详细地图及查询服务；旧金山的EcoMap服务可监测区域碳排放量；韩国松岛新城提供嵌入式的城市网络服务 [104][105][106][107] - 新加坡的智慧国家平台（SNP）建立在连接、收集、理解三个核心基础上，以提供更广泛的数据接入、更佳的态势感知和有效的数据共享 [108][109][111] - 未来中国智慧城市发展将持续被促进，动力包括：城市化进程加快、城市GDP占比上升、能源和水消耗量大、污染问题以及交通基础设施压力 [114][115] - 截至2015年6月，中国有6.68亿互联网用户，渗透率达48.8%，每月增长1,894万人；移动互联网用户达5.94亿，占互联网用户总数的88.9% [118][119][121][122] - 截至2015年6月，85.7%的中国移动互联网用户使用3G/4G网络，83.2%的网民通过连接Wi-Fi访问互联网 [124][125][126] - 中国各省IPv4地址比率显示，东部沿海省份具有更高比率和进一步发展的潜力 [128][129] - 中国“十三五”规划中，智慧城市技术可以在五个领域帮助实现目标：监管（建立现代化国家监管体系）、科技（扩展在线经济和实施“互联网+”）、教育（推动创新教学）、环境（推动绿色生产和推广新能源汽车）、民生（倡导新型城镇化以改善生活水平） [131][135][136][137][139][140] - 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》中，智慧城市技术可以在生态城市发展和智慧城市发展两个领域提供支持 [141][143][144] - 上海“十三五”规划中，智慧城市技术可以在五个领域帮助实现目标：经济（发展成为重要国际经济中心）、服务业（进一步拓展，目前对全市经济贡献占比约67.8%）、制造业（升级并通过智能制造增强竞争力）、创新中心（推动科技创新融入经济和社会结构）、智慧城市规划（优化城市空间总体布局） [144][147][148][149][150][151] - 智慧城市项目需要大笔资金投入，未来可考虑使用私营企业融资，全球金融工具包括：公共私人合作关系（PPP）、绿色债券、节能绩效合同、税收增额融资制度、众筹、私人投资 [152][154] - 智慧城市方案上线运营后可产生新的商机，如基于云技术的即付即用模式、数据产生收益、试验项目、智能采购 [155][156][157] 科技及智能房地产 - 房地产是城市基础设施和结构的核心，城市发展智能化需要将房地产行业置于前沿及中心位置 [160] - 截至2020年，上海甲级写字楼体量预计从7,812,435平方米增长至14,529,853平方米，增长86%；市中心优质零售物业体量预计从2,284,169平方米增长至3,455,932平方米，增长51%；甲级工业物流地产体量预计从6,336,195平方米增长至7,340,462平方米，增长16% [161][165] - 商业地产新科技可以是一个更优的物业管理系统或缩减运营成本的软件，能提高效率、提升资产价值、增加可持续性 [162][163] - 智能写字楼通过建筑信息模型（BIM）与集成工作管理系统（IWMS）提高效率 [164] - BIM生成和管理显示建筑物理特征和功能的5D（宽度、高度、深度、时间、成本）数字文件，优于传统2D绘图，能在项目各阶段在团队间共享信息，减少信息丢失，提高运营和维护效率 [167][168][171][173][175] - BIM可帮助设备经理快速定位问题（如漏水管道）并获取更换信息，动态信息（如节能管理）可被收录并上传至云端，提升楼宇运营解析 [176] - IWMS是一个以优化运营效率为目标的全方位管理系统，涵盖物业管理、资产项目管理、设施设备管理、环境和能源管理 [177] - IWMS通过帮助组织优化建筑使用空间来提高效率并降低成本，例如微软在荷兰减少了30%的房地产成本，联合利华在全球减少了40%的房地产涉足 [179] - 未来IWMS将因物联网（IoT）新技术而改变，包括获取更多新形式数据、使用增强的新型数据分析（实时、预测、有认知力、现场）、通过智能手机获取管理方案、以及更多3D图像信息展示 [180][183] - 智慧零售通过科技和大数据提升资产价值 [185] - 购物中心对数据的利用从早期的经营分析，发展到中期的客户分析以优化租户组合，再到现今的“大数据”分析以制定制胜商业策略 [186][187][188] - 零售业大数据可从销售数据、客户关系管理系统（CRM）数据、消费者人流量数据及消费者行为数据等渠道获取 [189][191]