报告行业投资评级 报告未提及行业投资评级相关内容 报告的核心观点 报告指出我国制造业面临土地资源紧缺与产业扩张升级问题，“工业上楼”成为解决制造业和空间矛盾的新路径，是未来大湾区主流产业空间供给模式之一，全国多地也在积极探索实践。同时，报告提出“工业上楼”五要素模型，为判断产业是否适宜“上楼”提供参考，并强调特色产业园区发展是大势所趋，应把握城市产业规划与政策，明确招商门槛，建设针对性强的产业载体，提供完善的产业配套和运营服务，呈现智能化和集约化两大前沿趋势 [6][26][118][175] 根据相关目录分别进行总结 “工业上楼”发展背景与政策 - “工业上楼”概念：我国对“工业上楼”尚无统一的定义，直观理解是在高密度园区的高层楼宇中进行生产、研发、设计、办公的新型工业载体发展模式，特指在M1或MO用地上，建筑总高24m以上或层数5层及以上，容积率不低于2.5，配置工业电梯且集生产、研发、试验功能于一体的厂房 [17][18] - 国内外发展历程：“工业上楼”模式早期在香港、新加坡萌芽，后引入中国大陆，在粤港澳大湾区率先示范应用，带动长三角、环渤海等地逐步探索，呈现由沿海城市向内陆城市发展的趋势。其中，香港发展“工业大厦”模式，新加坡发展“堆叠式厂房”模式，大湾区“工业上楼”全面开花，长三角、环渤海现阶段主要为堆叠式厂房模式 [22][24][26] - 发展动力与问题：发展动力包括对政府可提升土地利用率和产业承载力、改善城市形象、促进产业升级；对产业园区开发企业是转型新方向、拓展新土地、融资新手段；对入驻企业可实现产业协同、降低成本、提升员工自豪感。需解决的问题包括缺乏科学系统的建筑设计指引、针对制造企业“上楼”指引和相应的激励政策 [32][33][35] - 相关政策梳理：2018年以来，多个城市先后出台“工业上楼”相关政策，标志着其逐步走向标准化、规模化发展。政府对“工业上楼”项目有开发建设基本要求、产品构成及开发模式标准化、建筑标准化、导向型扶持政策四个维度的鼓励性指引和限制性要求 [36][39][40] “工业上楼”典型案例 - 新加坡大士工业园：占地面积64,000㎡，建筑面积153,500㎡，容积率2.4，以医疗器械、生物医药为主导产业。借鉴亮点为创新功能结构、灵活多样空间设计、多样化生产空间，实现了土地高效集约化利用 [53][55][61] - 深圳全至科技创新园：占地面积约30,000㎡，建筑面积168,000㎡，容积率5.6，是深圳“工业上楼”的鼻祖，引入企业150多家。借鉴亮点为合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、完善的园区配套，能满足企业一站式需求 [70][81][90] - 东莞松湖智谷产业园：占地面积169,418㎡，建筑面积724,000㎡，容积率4.3，定位为“产城人融合新型智慧生态产业园”。借鉴亮点为合理前瞻的建筑设计、简装交付特色、产权分割销售、可改写字楼可行性、完善的园区配套 [95][107][114] - 借鉴与启示：现阶段“工业上楼”园区多以电子信息、智能装备等产业为主，要求入驻企业制造环节具备轻设备、轻污染、轻振动等特征。园区和产品特点包括提升城市面貌、促进产业集聚、节约土地资源、功能多元化、突出生活配套 [118][119] “工业上楼”五要素模型及其应用 - “工业上楼”五要素模型简介：戴德梁行团队首次创新提出“工业上楼”五要素模型，判断要素包括环保安全、限振、工艺需求、垂直交通和设备载重，为判断产业是否适宜“上楼”提供参考依据 [124][125] - “工业上楼”五要素模型应用：根据要素等级将细分条件分为第一层级要素和第二层级要素，将产业生产环节置入模型筛选，可判断是否适宜上楼生产。以智能装备产业的谐波传动减速器制造为例，该产业整体很难上楼，除非解决楼层载重和防振问题 [131][132][140] - 典型产业“上楼”可行性分析：电子信息产业部分环节可上楼，但对配套要求高；生物医药产业部分环节可上楼，需预留环保设施和用电量；高端装备制造业多数需首层和低楼层空间；新材料产业部分环节可上楼，有环保要求；新能源产业较少进入标准化园区，新能源电池有安全需求 [141][144][148] - “工业上楼”产品经验与“坑”：“工业上楼”是一套科学系统的工程，目前多数市场开发主体存在了解不深、缺乏产业定位和设计体系等问题。报告列举了公共废气排放管井预留过小、缺少公共仓储空间等案例 [159][163] “工业上楼”特色产业园区要点指引 - 特色产业园区发展背景：特色产业园区是针对特定产业发展需求，搭建产业载体及配套体系的园区。传统综合性园区存在低水平重复建设、定位模糊、招商缺乏针对性等痛点，特色产业园区发展是大势所趋，多地颁布政策鼓励其发展 [170][171][175] - 特色产业园区发展要点：应把握城市产业规划与政策，明确产业招商门槛，建设针对性强和性价比高的产业载体，打造专业且完善的产业配套，提供强落地的产业运营服务 [183][185][187] - 特色产业园区两大前沿趋势：一是智能化，强调园区企业的数字化升级应用，如西门子成都数字化工厂；二是集约化，强调土地空间的高效集约利用，以“工业上楼”为主要载体的特色产业园区成为发展趋势 [189][190][195] - “工业上楼”特色园区体系：为引导特色产业园区“工业上楼”，需针对主导产业研究其细分领域和典型企业特征，关注各典型特色产业园区的载体设计指标。同时，特色产业园区应打造产、城、人深度融合的配套服务体系 [199][200][202]