报告行业投资评级 * 报告未明确给出统一的行业投资评级，但对不同城市的市场前景进行了差异化展望 [4][8][9][12][13][14][88][112][130][135] 报告核心观点 * 2022年上半年，受疫情等因素超预期影响，中国零售市场增长放缓，但长期基本盘依然稳健，预计将迎来疫后复苏和消费提质升级 [4][19][23] * 零售物业市场正通过优化运营、升级调改以适应消费主体和行为的改变，未来在供应和需求端将呈现一系列新趋势 [4][24][43] 中国零售物业市场当前发展 * 宏观环境：2022年上半年中国GDP增长2.5%，社会消费品零售总额21.04万亿元，同比下降0.7%，消费者信心指数创10年新低至86.8 [19] * 市场总体表现：截至2022年二季度，中国16个主要城市优质零售物业存量达9,720.2万平方米，平均租金为735.5元/平方米/月，环比下跌0.9% [4] * 供需情况：2022年二季度主要城市净吸纳量91.6万平方米，同比下跌48.1%，南京和西安分别以3.9%和20.2%的核心商圈空置率成为最低和最高的城市 [19][22] 六大零售物业市场核心趋势 * 北京：截至2022年上半年，零售市场总存量1,506万平方米，核心商圈标杆项目首层平均租金报价2,300元/平方米/月，空置率10%，未来三年预计新增供应277万平方米，80%以上位于非核心商圈 [7][108] * 上海：2022年上半年市场无新增供应，总存量2,082.5万平方米，二季度整体空置率环比上升0.8个百分点至10.2%，首层租金报价838.8元/平方米/月，环比下降3.4%，预计未来三年有约761万平方米新增供应 [8][118][130] * 深圳：2022年二季度优质购物中心存量591.6万平方米，同比增长16.1%，整体空置率5.67%，租金回升至860.21元/平方米/月，2022年预计有52万平方米新增供应 [9][136][142] * 广州：截至2022年二季度，优质零售物业存量4,793,086平方米，空置率5.7%，预计年内有440,000平方米新增供应 [12] * 成都：截至2022年二季度，全市存量739万平方米，租金环比上涨0.52%至624.11元/平方米/月，空置率环比下降0.83个百分点至6.86% [13] * 杭州：从2021年三季度至2022年二季度，新增供应约109.9万平方米，全市优质零售物业总体存量攀升至578.4万平方米 [14] 中国零售物业市场未来趋势：供应动态 * 未来供应：约2,801万平方米新增优质零售物业计划于未来三年入市，其中上海预计供应量最大（1,007万平方米），杭州最少（107万平方米） [24] * 社区商业崛起：未来三年，中国16个城市约31.3%的新增供应零售项目为社区商业，以服务周边居民日常生活需求为主 [28][32] * 全渠道零售：零售商与购物中心业主积极布局线上线下一体化，通过搭建线上平台和私域会员体系优化运营 [35][36] * 可持续发展：在“双碳”目标下，ESG投资理念兴起，消费零售企业积极践行，快速消费品和零售业中ESG评级A级及以上的公司占比较高 [38][39] 中国零售物业市场未来趋势：需求动态 * 新消费品牌崛起：2021年新消费品牌共发生842起投融资事件，融资907.21亿元，预计2022年投融资金额可达千亿规模 [44][48] * 预制菜市场扩张：2021年中国预制菜市场规模超过3,100亿元，预计到2025年将突破8,300亿元，其中C端市场占比接近30% [49][53] * 新式烘焙引领风潮：2021年中国烘焙食品市场规模约2,657亿元，过去六年复合增长率7.7%，但人均消费量7.7千克，远低于欧美日等国，仍有发展空间 [56][60] * 绿色消费新风口：2022年二季度，中国一线城市新能源汽车体验店数量超过350家，智能家居体验店超过830家 [66][71] * 运动健身消费新趋势：2021年约67.5%的国人每周至少参加一次体育锻炼，中国健身行业市场规模预计2022年增长至3,890亿元，智能健身房、多元化运动场馆成为购物中心新宠 [72][76][80]