报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2024年四季度青岛写字楼市场存量稳定但需求疲软，租金下降，未来供应增加将加剧竞争；零售市场新项目开业带动空置率下降，租金稳定，未来有较多新增供应，各项目将注重差异化和体验式消费 [38][62] 各部分总结 青岛宏观经济概况 - 2024Q3青岛地区生产总值12399亿元，社会消费品零售总额4532亿元，2023年末常住人口1040万，第三产业增长率4.5%，城镇居民人均可支配收入51337元，房地产开发投资增长率 - 12.2% [5][7][9] 主要地块成交情况 - 2024年11 - 12月有多宗地块成交，涉及李沧区、市北区、高新区等，用途包括工业、商业、住宅等，楼面价从475元/平方米到7940元/平方米不等 [19] 甲级写字楼市 写字楼市场各区域概况 - 三大核心区域总存量1793528平方米，市南CBD平均租金101.73元/平方米/月，空置率24.1%；崂山CBD平均租金111.23元/平方米/月，空置率30.6%；市北CBD平均租金89.98元/平方米/月，空置率18.2% [26] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年内约有36万平方米新增供应，2025年有三个新项目交付带来17.4万平方米优质办公空间 [30][38] 租赁成交 - 主要租赁交易涉及崂山、市北、市南等商圈，租户包括律所、海洋工程研究院等；按产业类型划分，物流与运输、专业服务和科研占成交面积比例分别为24%、22%和16% [33][34] 市场总结 - 2024年四季度无新项目入市，存量稳定，需求疲软，净吸纳量环比降55%，空置率环比微降0.2个百分点，租金环比降1.8%；未来新增供应将加剧竞争，政府行动方案有望重振需求活力 [38] 优质零售市 主要市场指标 - 单季存量4109300平方米，新增供应163000平方米，平均租金436元/平方米/月，空置率8.5%，净吸纳量183888平方米 [44] 零售市场各区域概况 - 七大核心商圈总存量4109300平方米，中山路、台东等商圈存量、平均租金和空置率各有不同 [48] 未来供应（2025 - 2027） - 未来三年预计超70万平方米优质零售空间投放市场，李沧区吾悦广场及王府井喜悦购物中心受期待 [53][62] 未来供应和租赁成交 - 主要新店开幕集中在香港中路商圈，餐饮类是主力；展示了各区域市场新增供应情况 [56][58] 市场总结 - 2024年四季度两个项目开业使总存量升至410.9万平方米，核心商圈空置率环比降0.88个百分点，租金稳定；各购物中心引进品牌首店，未来注重差异化和体验式消费，政府方案将为消费市场蓄能 [62]