行业投资评级 - 香港旧楼重建市场具有显著发展潜力，评级为积极 [1][13][22] 核心观点 - 香港楼宇老化问题严重，超过50年楼龄的楼宇约10,000幢，市区重建需求迫切 [1] - 油麻地、旺角地区规划研究覆盖212公顷，涉及3,345幢楼宇，其中80%楼龄达30年以上 [1][8] - 放宽高度限制、转移地积比率等措施可提升旧区重建的经济效益 [11] - 中资开发商如万科、碧桂园等积极进军香港旧楼并购市场，强拍申请个案持续增加 [13][15][22] 行业现状与数据 - 市建局过去18年仅协助重建1,300幢楼宇，远低于现存旧楼数量 [1] - 2046年全港将有326,000个楼龄70年以上的私人住宅单位，油尖旺区占60,000个 [8] - 2018年香港强拍申请达39宗，较2017年增加1.6倍，创六年新高 [15] - 工厦强拍案例中，太古地产收购的仁孚工业大厦及华厦工业大厦预计提供7.24万平方米商业楼面 [16] 重建项目案例 - 恒基兆业重建的土瓜湾项目「傲形AXIS」，地积比率8.7倍，总楼面增至3,876平方米 [18][19] - 远东发展重建的西营盘项目「尚岭」，总楼面从2,473平方米增至4,196平方米 [19][21] 政策与市场动态 - 强制售卖条例门槛从90%降至80%，推动开发商收购旧楼 [6][7] - 私人开发商成为旧楼改造主力，中小型开发商通过小型地块参与市场 [15] - 内房财团因投资成本较低，更倾向收购市区旧楼而非竞标政府地皮 [22]